Quando cerchi di acquistare una casa o un'altra proprietà negli Stati Uniti, la posizione è in genere in cima alla lista:molti acquirenti apprezzano le proprietà con accesso a servizi come scuole, parchi, e un facile spostamento. Ma questo valore è condiviso dagli acquirenti di case nei paesi in via di sviluppo? L'economista dell'Università dell'Illinois Hope Michelson ha esaminato le transazioni immobiliari in Kenya vicino a quella che riteneva sarebbe stata una posizione altamente desiderabile e ha trovato il mantra immobiliare, "Posizione, Posizione, Posizione, "Non era necessariamente il principio guida lì.
"Una ricca letteratura in economia ambientale ha studiato come i valori delle proprietà cambiano all'interno dell'area, o bacino, di qualche tipo di investimento, " dice Michelson. "Una casa o un pezzo di proprietà ha un insieme di caratteristiche. Non possiamo sapere come le persone apprezzano una nuova comodità, come un bel parco costruito in fondo alla strada, perché non ha un prezzo. Ma la vicinanza al parco è una delle caratteristiche del pacchetto che i proprietari di casa acquistano quando acquistano una casa nelle vicinanze. crudamente, se due proprietà sono simili in ogni altro modo, possiamo guardare la differenza tra quei valori e dare un valore a quel parco o ad altri servizi."
In questo caso, i servizi a Sauri, Il Kenya viveva nell'area intorno a una delle città del Millennium Villages Project, un grande sforzo contro la povertà iniziato nel 2005 e basato sull'Earth Institute della Columbia University, dove Michelson era un ricercatore post-dottorato. Il progetto ha operato in 12 villaggi in 10 paesi dell'Africa subsahariana, investire nell'istruzione, infrastruttura, assistenza sanitaria, e sistemi agricoli con l'obiettivo di utilizzare un progetto integrato e un approccio di investimento per raggiungere gli obiettivi di sviluppo del millennio nei siti, tra cui l'eliminazione della povertà estrema e della fame entro il 2015. Il progetto è basato sull'area, il che significa che le famiglie che vivono all'interno di un'area geografica definita sono i beneficiari immediati di, Per esempio, sussidi ai fertilizzanti, scuole e cliniche migliorate, e l'accesso al progetto di estensione agricola e operatori sanitari.
"Abbiamo pensato, con tutti i soldi investiti in questi Millennium Villages per migliorare la salute, infrastruttura, e istruzione, nonché tutta l'attività pubblicitaria e progettuale, le persone potrebbero volersi trasferire in quella zona in modo da poter accedere ai servizi migliorati, " dice Michelson. "Nelle aree con mercati fondiari funzionanti, non dovremmo vedere qualche cambiamento nei prezzi delle proprietà lì?
"È una cosa relativamente ovvia da fare, ma nessuno l'ha mai fatto nei paesi in via di sviluppo o per quanto riguarda la valutazione dell'impatto di un progetto sul comportamento delle famiglie, in particolare sulle decisioni familiari sull'opportunità di vivere in un'area di progetto. Sembra che le persone stiano cercando di trasferirsi nell'area e stanno dando un valore più alto a una proprietà in base alla sua posizione all'interno o vicino all'area di attività del progetto?"
L'analisi ha richiesto buoni dati sul mercato fondiario. Lei e il suo collaboratore hanno assunto un residente locale per visitare l'ufficio fondiario locale e trascrivere tutte le transazioni fondiarie, comprese le località e le date a partire dal 1999 e fino al 2013. Ciò ha fornito loro dati a partire da circa cinque anni prima dell'inizio del progetto Millennium Village.
"Non abbiamo visto grandi variazioni di prezzo nel tempo nelle proprietà dei villaggi che possiamo attribuire al progetto, " dice Michelson. "C'era un'enorme quantità di investimenti monetari in questi villaggi, un enorme aumento della fornitura di beni pubblici da parte del progetto. In una certa misura va bene; i poveri non vengono espulsi da alcuna pressione inflazionistica sulla terra causata dal progetto.
"Ma perché i prezzi dei terreni non sono aumentati? Può darsi che i benefici del villaggio fossero disponibili per coloro che vivono nelle vicinanze. Se potessero entrare e ottenere assistenza sanitaria, Per esempio, forse era bello quanto vivere direttamente nell'area del progetto. C'erano alcune sovvenzioni che ricevevano solo le persone che vivevano all'interno dell'area. Ma potrebbe essere che le persone non fossero convinte che i benefici sarebbero stati sostenuti, allora perché muoversi?"
Un'altra teoria è che i residenti nelle vicinanze stiano trattenendo la loro terra per vedere se i valori delle proprietà aumentano e poi vendono. "Stanno aspettando perché non sono sicuri di quale sarà il vero valore della loro terra. Quindi forse se tornassimo tra altri 10 anni, vedremmo una differenza, "dice Michelson.
Michelson dice che vede il valore nella tecnica che hanno usato per imparare come le persone decidono dove vogliono vivere rispetto ai grandi programmi di sviluppo.
"Questo metodo ha molte promesse per completare costosi, valutazioni di grande impatto in luoghi in cui i mercati fondiari sono sufficientemente fitti ed è possibile accedere a dati storici affidabili sulle transazioni fondiarie, "dice Michelson." Allora, in alcuni modi, i risultati sono un po' insoddisfacenti, ma in un altro, è molto intrigante. E l'analisi è una bella dimostrazione del modo in cui un tale metodo potrebbe integrare i metodi standard di valutazione dell'impatto altrove".
