Nel 2007, la maggior parte degli esseri umani vive nelle città. Sebbene si tratti di una tendenza relativamente recente, molti dei nostri insediamenti contengono schemi di strade, isolati ed edifici che si sono sviluppati nel corso dei secoli. Questi modelli, che collettivamente costituiscono quella che chiamiamo "forma urbana", sono lontani da uno sfondo neutro:influenzano chi vive dove, quali aziende trovano punti d'appoggio in quali luoghi e cosa rende alcune aree più diversificate di altre.
"Bottom-up" e "top-down" sono termini che vengono spesso utilizzati per definire le due estremità della vasta gamma di forme urbane. Il termine bottom-up si riferisce a quartieri che si sviluppano in modo naturale e graduale, senza che un rigido piano generale ne guidi lo sviluppo. Top-down, d'altra parte, si riferisce alla forma urbana progettata da singoli autori, con controlli e ideali molto più severi su come dovrebbe svilupparsi nel tempo.
Se guardiamo i quartieri dal basso verso l'alto da una prospettiva a volo d'uccello, tendiamo a vedere una varietà di dimensioni degli isolati, larghezze delle strade e spazi pubblici, e spesso schemi stradali labirintici. Le aree top-down, al confronto, tendono ad essere meno variegate, con chiare prove della visione e dei valori dei loro autori riguardo alla geometria urbana e alla natura dello spazio pubblico:abbondano sistemi a griglia e ampi viali. In molte città coesistono quartieri dal basso verso l'alto e dall'alto verso il basso, eredità di epoche politiche e socioeconomiche diverse.
Le città riflettono anche i valori del tempo, del luogo e della storia. Oggi si discute approfonditamente dello sviluppo dal basso verso l'alto e di come esso promuova le comunità e l'identità dei quartieri, mentre le impronte durature dei regimi dall'alto verso il basso sono ancora chiaramente visibili nelle città contemporanee di tutto il mondo.
Per secoli, architetti, urbanisti e filosofi hanno suggerito che le aree delle città dal basso verso l’alto tendono ad essere più inclusive di quelle dall’alto verso il basso, sostenendo una gamma più ampia di classi economiche. Tuttavia, dimostrare in modo decisivo tale teoria si è rivelato impegnativo.
Il legame tra forma urbana, classe e diversità economica segue due linee di pensiero.
Il primo è un’estensione dell’ecologia. Negli habitat naturali che si sono sviluppati lentamente nel tempo, attraverso processi dal basso verso l’alto, tendiamo a osservare un’ampia gamma di specie. Tuttavia, negli habitat pianificati – costruiti molto più rapidamente con un approccio top-down – questo tipo di ricchezza è spesso marcatamente assente. Una crescita lenta tende a produrre maggiore complessità e diversità e questa idea viene spesso estesa alle teorie della forma urbana.
La seconda linea di pensiero è economica. Consideriamo la diversità degli spazi pubblici nei quartieri dal basso verso l’alto:strade, vicoli, piazze, parchi, cortili di diverse dimensioni e così via. Questa varietà di spazi pubblici crea diverse qualità di luce e aria, nonché un'ampia gamma di condizioni favorevoli e meno favorevoli.
Un mercato immobiliare più vario dovrebbe, in teoria, emergere come sottoprodotto di questa diversità:un appartamento buio e scarsamente ventilato è più economico di uno luminoso e arioso; un'abitazione affacciata su una bella piazza è più commerciabile di una accanto ad un vicolo stretto. Questi spazi diversificati possono ospitare una popolazione diversificata:una gamma di età, dimensioni familiari e livelli di reddito diversi, che vivono tutti fianco a fianco l'uno accanto all'altro.
In un quartiere dall’alto verso il basso tale varietà è spesso assente, poiché gli edifici, le strade e gli spazi pubblici tendono ad essere più uniformi. Questa omogeneità dovrebbe, in teoria, limitare la diversità della popolazione.
Alla fine del 2021 abbiamo condotto una ricerca sul rapporto tra forma urbana e abitazione. Abbiamo esaminato due quartieri a Barcellona e due a Madrid, con uno bottom-up e uno top-down in ciascuna città, concentrandoci su aree con valori immobiliari medi simili. I quartieri esaminati sono stati Bellas Vistas e Palos de la Frontera a Madrid, e Vila de Gracia e Nova Esquerra de l'Eixample a Barcellona.
Curiosamente, la nostra ricerca ha confermato e allo stesso tempo sovvertito il presunto legame teorico tra forma urbana e patrimonio abitativo, nonché la presunta supremazia delle aree dal basso verso l'alto rispetto alle aree dall'alto verso il basso nel promuovere la diversità economica.
La nostra scoperta principale è stata che i quartieri dal basso verso l’alto che abbiamo esaminato avevano, nel complesso, più appartamenti su piccola scala. Il motivo è semplice:avevano edifici più piccoli, costruiti su lotti di piccole dimensioni. Una volta divise in appartamenti, si ottengono piccoli appartamenti:le case nelle aree dal basso verso l’alto erano dal 10% al 23,1% più piccole rispetto alle loro controparti dall’alto verso il basso. Ciò ha reso anche i mercati immobiliari per le piccole case più competitivi e quindi più convenienti.
Tuttavia, il nostro studio ha dimostrato che non c’è nulla di intrinsecamente magico nelle aree dal basso verso l’alto. Il loro più intricato patrimonio abitativo ha poco a che fare con la disposizione delle strade e degli isolati, ma molto a che fare con come quel terreno è edificato.
La dimensione dei lotti sembra essere il fattore decisivo:i quartieri con un maggior numero di piccoli edifici costruiti su piccoli lotti sostenevano un patrimonio abitativo più denso e più conveniente, indipendentemente dal fatto che fossero dall'alto verso il basso o dal basso verso l'alto.
Le aree più vecchie dal basso verso l'alto sembrano prestarsi naturalmente ad avere appezzamenti più piccoli. Ciò è probabilmente dovuto allo sviluppo incrementale di queste aree e ai complessi modelli di proprietà fondiaria che si sono sviluppati di conseguenza. Tuttavia, non vi è alcun motivo per cui un'area top-down non possa essere progettata per replicare queste caratteristiche.
I governi che cercano di frenare i mercati immobiliari possono agire per incoraggiare lo sviluppo su scala più piccola. Un metodo piuttosto brusco, anche se potenzialmente fruttuoso, è limitare la proprietà dei terreni urbani a un singolo individuo o azienda, o limitare l'impronta e le dimensioni degli edifici non pubblici che possono essere costruiti all'interno di una città.
Sebbene si applichi ai terreni agricoli, la limitazione della proprietà privata a 50 acri pro capite nello Sri Lanka è un utile caso di studio in questo caso.
Anche in paesi come gli Stati Uniti, dove i diritti di proprietà vengono esercitati in opposizione a tali argomentazioni, è in corso un dibattito di lunga data sulla necessità fondamentale delle limitazioni alla proprietà fondiaria per mantenere un sistema capitalista funzionante.
Mentre la crisi immobiliare infuria in tutto il mondo, molte città sono alla disperata ricerca di un patrimonio abitativo più accessibile, più vario e più inclusivo. È sempre più chiaro che le politiche urbane che mirano a raggiungere questo obiettivo affrontando esclusivamente lo sviluppo immobiliare non riescono a raggiungere i loro obiettivi su scala globale.
Ciò che la nostra ricerca indica è che potrebbe valere la pena prendere in considerazione approcci più profondi e strutturali, approcci che non riguardano solo la forma fisica della città, ma anche i modelli di proprietà che la sostengono. Avvicinarsi alla proprietà del territorio urbano e all'architettura su scala più piccola può contenere un potenziale che non è ancora stato sfruttato appieno.
Fornito da The Conversation
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