L'Australia è sempre più legata a una popolazione globale in rapida crescita. Si prevede che le popolazioni di Sydney e Melbourne supereranno entrambe gli 8,5 milioni entro il 2061. Come saranno allora le città australiane? Saranno ancora tra le città a più bassa densità del mondo?

Tali città tentacolari si traducono in economie (produttività), debolezze sociali (svantaggio spaziale) e ambientali (compresa un'impronta ecologica molto grande). Le nostre città possono trasformarsi per diventare più competitive, sostenibile, abitabile, resiliente e inclusivo?

I governi australiani a tutti i livelli aspirano a questi obiettivi, ma richiedono più transizioni. Le prospettive di successo dipendono dalla capacità trasformativa di quattro gruppi di stakeholder:governo statale, il governo locale, il settore dello sviluppo immobiliare, e residenti della comunità.

La nostra ricerca appena pubblicata ha scoperto che tale capacità è carente, quindi la trasformazione sulla scala richiesta rimane una sfida importante. La nostra ricerca ha incluso un sondaggio a Sydney e Melbourne sugli atteggiamenti dei residenti suburbani nei confronti della vita a media densità e del cambiamento di quartiere, essenzialmente "sondando" la capacità di cambiamento della comunità. Questo articolo esplora alcuni dei risultati.

Allora perché gli atteggiamenti della comunità nelle periferie sono importanti? Il cambiamento chiave riguarda la forma e il tessuto delle città australiane:da una città suburbana a bassa densità a una forma più compatta caratteristica dell'Europa. Ciò richiede una riqualificazione rigenerativa:reindirizzare la popolazione e gli investimenti immobiliari verso la riqualificazione di aree dismesse e grigie, piuttosto che verso lo sviluppo di greenfields, e l'aumento dell'offerta di alloggi a media densità, il "centro mancante".

A differenza dei greenfield e dei brownfield, però, i campi grigi sono occupati. Il riempimento urbano più intensivo rappresenta una sfida per i residenti dei sobborghi consolidati a condividere la loro maggiore amenità, spazio a bassa densità. E i consiglieri locali eletti tendono ad allinearsi con la resistenza dei loro residenti al "sovrasviluppo" e ai cambiamenti nel "carattere del quartiere".

Gli atteggiamenti stanno cambiando?

A settembre 2016, il Centro per le transizioni urbane intervistato 2, 000 famiglie di Sydney e Melbourne nei sobborghi consolidati dell'anello centrale.

Alla domanda "In che tipo di abitazione vorresti vivere?", quasi il 60% dei residenti in entrambe le città preferiva una casa unifamiliare e un cortile. Questo è sceso dal 90% nei primi anni '90. Così, nello spazio di una generazione, gli atteggiamenti si sono spostati significativamente verso l'adozione di una vita a densità più elevata.

Però, le sistemazioni abitative si estendono oltre l'abitazione. Includono il quartiere e il contesto suburbano più ampio. La nostra indagine ha esplorato tre ambienti di vita distintivi:

1. un'abitazione separata con giardino in un sobborgo con scarsi trasporti pubblici
2. un'abitazione di media densità senza giardino ma vicina ai trasporti pubblici
3. un appartamento a molti piani nel CBD o nelle aree circostanti.

Le risposte hanno rivelato che quando la posizione è stata combinata con il tipo di alloggio, questo ha aumentato significativamente la preferenza per gli alloggi a media densità quando situati in periferie consolidate con buoni trasporti pubblici e accesso a posti di lavoro e servizi. Sia a Sydney che a Melbourne, Il 46% è favorevole. Quella era la stessa proporzione che preferiva un'abitazione e un giardino separati in un sobborgo dipendente dall'auto. Solo l'8% ha optato per gli appartamenti.

La domanda è se questi cambiamenti di preferenza si riflettano nell'atteggiamento dei residenti nei confronti degli alloggi ad alta densità nei propri quartieri.

Il sondaggio ha rilevato che il 71% degli intervistati era "consapevole del cambiamento di quartiere nella propria località". Questa cifra era identica per affittuari e proprietari di immobili.

Meno del 10% dei residenti in entrambe le città pensa che tale cambiamento sia una buona cosa, ma quasi il 40% capisce che deve succedere. Poco più del 10% è neutrale. La preferenza per un cambiamento inferiore o nullo si aggira intorno al 45%.

Ciò suggerisce che la capacità di accettare il cambiamento sta crescendo, ma è riluttante e non fortemente approvato.

La fase finale del sondaggio ha sondato fino a che punto i proprietari di immobili che stavano pensando di trasferirsi erano a conoscenza, o aperto a, possibilità di vendita in consorzio di vicini. Pur non essendo comune, vengono riportati esempi con incrementi di valore derivanti dal consolidamento dei lotti che vanno dal 10% al 100%.

Un quarto degli intervistati di Sydney era disposto a consolidare la proprietà in vendita con i vicini. Questo numero era ancora più alto (39%) per gli investimenti immobiliari.

Cosa è necessario fare?

Le vendite di lotti consolidati non fanno parte del modello di business della maggior parte delle agenzie immobiliari, il governo locale, o sviluppatori di proprietà.

È un'area in cui l'industria dello sviluppo immobiliare non ha capacità e non riesce ancora a rispondere alla sfida dell'intaso urbano a media densità. E i governi statali sono riluttanti ad estendere le zone di media densità nelle grandi città oltre i centri di attività designati e i corridoi di trasporto.

L'offerta di alloggi a media densità ben progettati deve essere notevolmente aumentata nelle zone ben posizionate, stabilito, bassa densità, periferie di fascia media. E deve avvenire su una scala di riqualificazione circoscritta al di là di quella di abbattimento-ricostruzione. Ciò consentirebbe di più innovativi, sviluppo sostenibile ed esteticamente attraente.

Gli obiettivi di riempimento per nuove abitazioni nelle più grandi città australiane vanno dal 65% (Brisbane) all'85% (Adelaide), con Melbourne e Sydney in mezzo. Ma questi obiettivi non vengono raggiunti (nemmeno il 47%). Lo sviluppo greenfield è ancora il principale assorbitore demografico.

L'ultima strategia metropolitana del governo del Victoria ha introdotto una nuova direzione politica per "fornire supporto e guida alle aree grigie per offrire una maggiore scelta e diversità abitativa". Ciò non altera il fatto che molti residenti di queste aree restino resistenti al cambiamento.

I governi statali e locali devono introdurre nuovi strumenti di pianificazione e linee guida legali per consentire la riqualificazione dei quartieri grigi. Questi sono al centro della ricerca in tre centri di ricerca cooperativa del Commonwealth (vedi qui, qui e qui).

In un sistema urbanistico che rimane fortemente verticistico, il governo locale funge da interfaccia principale con le comunità locali e gli sviluppatori immobiliari grazie al suo ruolo nelle approvazioni dei piani. Spesso questo si riflette nel gioco del governo locale dei piani di zonizzazione residenziale del governo statale per garantire che gli alloggi siano "rinchiusi" nelle zone a cambiamento minimo. Ciò indica efficacemente che l'edilizia abitativa di riempimento più intensiva dovrebbe avvenire "da qualche altra parte" (la sindrome NIMBY).

David Chandler, una figura di spicco nel settore edile e delle costruzioni australiano, riassume le sfide:

"Le capacità necessarie per progettare e costruire progetti abitativi su piccola scala a media densità da tre a dieci abitazioni fino a tre piani in cima a un parcheggio sotterraneo devono ancora essere sviluppate. Se le abitazioni a media densità del tipo qui descritto devono costituire un terzo del panorama abitativo, saranno necessari una nuova piattaforma di marketing e un nuovo modello di consegna.

Se i governi sono seriamente intenzionati a sfruttare il potenziale dei siti grigi e del centro urbano, non solo dovranno portare con sé la comunità a sostegno di queste più modeste iniziative di densificazione, dovranno essere proattivi per assicurarsi che il settore immobiliare abbia le capacità per fornirli".

Questo articolo è stato originariamente pubblicato su The Conversation. Leggi l'articolo originale.