Quando i prezzi delle case aumentano, le famiglie tendono a prendere in prestito e a spendere di più. Ma gli economisti hanno avuto difficoltà a identificare esattamente cosa causa tale relazione. È che quando una casa diventa più preziosa, i mutuatari sono in grado di offrire più garanzie per garantire un prestito? O è che quando una casa vale di più, i mutuatari si sentono più ricchi, quindi sono più disposti a prendere in prestito e spendere?
Uno studio del professore dell'Università di Princeton Henrik Kleven e colleghi, pubblicato come documento di lavoro sul sito web dell'Ufficio nazionale per la ricerca economica, cerca di tirarlo fuori. La loro scoperta chiave è che il meccanismo principale che spinge le famiglie a prendere in prestito e spendere è l'effetto collaterale:quando il valore delle case aumenta, le persone hanno più garanzie da usare per prendere in prestito, che a sua volta dà loro accesso a tassi di interesse più bassi. Ciò li porta ad aumentare i prestiti e le spese. In contrasto, l'effetto ricchezza postulerebbe che un aumento dell'indebitamento accompagni un aumento dei prezzi delle case perché l'apprezzamento della loro proprietà immobiliare fa sentire le persone più ricche e quindi più propense a spendere, in questo caso incassando azioni nelle loro case.
Poiché il periodo di studio ha visto grandi oscillazioni dei prezzi delle case, i ricercatori sono stati in grado di vedere come i prezzi delle case hanno influenzato le decisioni dei rifinanziatori di estrarre capitale dalle loro case attraverso il prestito. Come si aspettavano, hanno visto una forte correlazione tra i prezzi delle case e l'ulteriore indebitamento contro il capitale, sebbene non così forte come negli Stati Uniti. Successivamente si sono rivolti alla questione se l'effetto collaterale o l'effetto ricchezza fosse alla base di questo schema.
Kleven e i suoi coautori sono stati in grado di trovare un esperimento naturale nel mercato del rifinanziamento ipotecario del Regno Unito dal 2005 al 2015, un periodo che comprendeva la Grande Recessione e la ripresa che ne seguì. In particolare, Kleven ha detto, la maggior parte dei mutui britannici ha un tasso di interesse relativamente basso per un breve periodo, in genere da due a cinque anni, seguito da un tasso di ripristino molto più elevato. La struttura del contratto crea un forte incentivo al rifinanziamento dopo l'aumento dei tassi di interesse, poiché c'è una grande penalità per il rifinanziamento prima che ciò accada. Le decisioni delle persone sui tempi di rifinanziamento sono quindi stabilite da un contratto firmato da due a cinque anni nel passato, piuttosto che dalle circostanze attuali. Così, nessun terzo fattore inosservato ha influenzato la scelta dei proprietari di casa di quando rifinanziare, il che significa che si può presumere che i gruppi di persone che si sono rifinanziati in diverse fasi della recessione e del processo di ripresa siano in gran parte simili in tutti gli altri modi.
"Tutto il resto uguale, "Kleven ha detto, "l'effetto ricchezza dovrebbe essere maggiore per i proprietari di case più anziani che hanno orizzonti brevi e sono quindi in grado di incassare la loro ricchezza immobiliare, e l'effetto collaterale dovrebbe essere maggiore per i proprietari di case più indebitati".
Ma anche i proprietari di case più anziani tendono ad essere meno sfruttati, e viceversa, rendendo difficile separare un effetto dall'altro. Per risolvere quel problema, i ricercatori hanno analizzato quattro caratteristiche:il grado di indebitamento di una casa (rapporto prestito/valore), e l'età dei padroni di casa, reddito, e crescita del reddito. Dei quattro, solo il rapporto prestito/valore ha avuto una forte relazione positiva con il fatto che i rifinanziatori abbiano incassato capitale proprio, suggerendo che l'effetto collaterale piuttosto che l'effetto ricchezza stava guidando il loro prestito. In altre parole, essere in grado di ottenere un prestito con tassi di interesse bassi era un incentivo molto più potente a prendere in prestito che sentirsi semplicemente più ricchi perché la propria casa improvvisamente vale di più. La forte relazione che i ricercatori hanno trovato tra garanzie reali e prestiti, Kleven ha detto, "ha importanti implicazioni per comprendere il comportamento delle famiglie" e per progettare "risposte realistiche ai cicli di boom-bust nel mercato immobiliare".
