Il Gabinetto nazionale ha annunciato una moratoria sugli sfratti poco più di una settimana fa in risposta alla pandemia di COVID-19. Come hanno cercato di chiarire ministri e commentatori del governo, è inteso solo per fermare gli sfratti, non i pagamenti degli affitti. Ma le improvvise perdite di posti di lavoro e di reddito significano che molte famiglie non possono continuare a pagare gli affitti pre-crisi.

Gli inquilini chiedono riduzioni o esenzioni dall'affitto dai loro proprietari, con risultati inquietantemente contrastanti. È tempo che i governi intervengano e risolvano il problema, imponendo per legge riduzioni generalizzate dell'affitto.

Una recente analisi delle finanze delle famiglie di affittuari e proprietari mostra chiaramente che quest'ultimo gruppo è in una posizione molto migliore per subire un colpo finanziario da questa pandemia.

Finora il primo ministro ha incoraggiato inquilini e proprietari a prendere accordi individuali. In assenza di indicazioni governative, Su questo i rappresentanti degli agenti e degli inquilini sono d'accordo:la situazione è un disastro.

Alcuni proprietari e agenti stanno rispondendo con simpatia. Altri esitano, riduzioni volontarie apparentemente prudenti possono invalidare la loro assicurazione. Alcuni insistono per il pagamento completo, o addirittura aumentare gli affitti. E alcuni consigliavano agli inquilini di attingere alla loro pensione per pagare l'affitto, fino a quando l'ASIC non li ha avvertiti.

Perché dovrebbe intervenire il governo?

Ieri il Gabinetto nazionale si è rivolto agli affitti commerciali, ma ancora una volta ha lasciato da parte gli affitti residenziali. È all'interno del potere dei governi statali e territoriali risolvere questo pasticcio. Potrebbero legiferare per ridurre gli affitti a una frazione degli affitti attuali o a zero, una sospensione completa delle passività per l'affitto per la durata dichiarata della pandemia.

Con la collaborazione del governo federale, Stesso trattamento potrebbero ricevere gli interessi ipotecari:ridotti obbligatoriamente o sospesi per la pandemia, con rimborso del capitale differito.

Questa è la risposta adeguata alla natura peculiare di questa crisi. Il punto chiave qui è che il governo sta deliberatamente sopprimendo l'attività economica per prevenire la trasmissione del virus. Con i redditi delle famiglie molto ridotti e i governi che cercano di riempirli con nuovi pagamenti, ha senso anche ridurre i deflussi delle famiglie.

Uno sguardo alle finanze dell'affittuario e del proprietario

Le maggiori spese domestiche da ridurre sono l'affitto e gli interessi. Ecco un rapido schizzo di entrate e uscite nel settore degli affitti privati ​​australiani, utilizzando gli ultimi dati disponibili dell'ABS, l'ATO, la Commissione per la produttività e l'analisi dettagliata dei precedenti cicli di dati dello scorso anno da parte di Kath Hulse, Margaret Reynolds e io.

Circa 2,5 milioni di famiglie australiane affittano da privati. Poco più della metà si colloca nel 40% più povero delle famiglie per reddito. Circa un terzo sono famiglie a basso reddito che pagano più del 30% del loro reddito in affitto, e questo prima delle perdite di reddito dovute al COVID-19.

Gli affittuari privati ​​pagano circa 43 miliardi di dollari australiani all'anno in affitto a un altro, gruppo più piccolo di famiglie:1,3 milioni di famiglie di proprietari terrieri australiani.

Poco più della metà di quel reddito da locazione, 22 miliardi di dollari, scorre di nuovo verso le banche, come pagamenti di interessi sui prestiti di investimento. Per il 60% dei locatori il deflusso degli interessi, più altre spese relative alla proprietà, è maggiore del reddito da locazione:sono orientati negativamente. Per loro, il reddito da locazione non consiste nel mettere il cibo in tavola; sta finanziando in parte il loro investimento o speculazione in proprietà.

Questo gruppo orientato negativamente riceve redditi elevati dal lavoro e da altre fonti. Lasciando da parte le loro perdite nette da locazione, hanno un reddito imponibile medio annuo di circa A $ 94, 000, contro A$54, 000 per i non proprietari. Gli altri redditi dei proprietari potrebbero aver subito un colpo di COVID-19, ma le occupazioni più comuni per questo gruppo:direttori generali, infermieri e contabili registrati, probabilmente se la sono cavata meglio dei lavoratori occasionali e dei concerti.

I proprietari che ottengono un reddito da locazione positivo netto per lo più ricevono anche altri redditi. Il loro reddito imponibile annuo medio è di 66 A$, 000 prima che venga aggiunto l'affitto netto.

Pochissimi padroni di casa, 16%, sono in età post-pensionamento. Possono benissimo contare su redditi da locazione per il consumo, ma, in media, sono ricchi, con quasi 3 milioni di dollari australiani di ricchezza netta.

Un ultimo punto sui proprietari:è più probabile che abbiano un partner rispetto ai non proprietari. presumibilmente, poi, hanno accesso a risorse condivise quando i tempi sono difficili. Il reddito familiare medio disponibile per i proprietari è di A $ 135, 000 all'anno, contro A$82, 000 per i non proprietari.

Così, sono stati ridotti i deflussi di locazione degli inquilini, le famiglie dei proprietari sono relativamente ben posizionate per sostenere una riduzione dei loro redditi da locazione.

Come alleviare l'onere per i proprietari

I proprietari avrebbero, Certo, vogliono anche ridurre i propri deflussi. Probabilmente lo hanno già fatto, perché la pandemia ha chiuso tante opportunità di spesa discrezionale.

Anche un altro deflusso - i 3 miliardi di dollari australiani che spendono per gli agenti immobiliari - verrebbe ridotto, perché le commissioni dell'agente sono per lo più calcolate in proporzione all'affitto. Ciò causerebbe dolore agli agenti, ma molte delle loro attività - ispezione di proprietà, gestire i procedimenti di sfratto, condurre campagne di marketing:non sono necessarie in caso di pandemia. I pagamenti di JobKeeper potrebbero sostenere le loro attività.

Il dolore più grande sarebbe il deflusso degli interessi. Ma riduciamo o sospendiamo anche gli interessi, sia per i proprietari-occupanti che per i locatori. Ciò ridurrebbe il reddito per le banche, che avrebbe un problema quando scadranno le proprie responsabilità nei confronti di interi finanziatori.

E a quel punto potrebbe aver luogo una trattativa davvero utile tra banche e governo australiano. Potevano "sedersi, parlateci e risolvete questo problema"—come il Primo Ministro ha suggerito a milioni di persone—per mantenere la finanza operativa, in cambio di un servizio riformato e di una quota di partecipazione pubblica.

In tempi ordinari, rendite e interessi hanno un ruolo controverso nell'economia. Estraggono valore dagli attori produttivi dell'economia a beneficio dei proprietari di beni immobili e finanziari, e sono oggetto di speculazione. Ma, come osserva l'economista politico David Harvey, hanno anche un ruolo di coordinamento che guida la concorrenza e la produzione futura.

Ma questi non sono tempi normali. Per il momento, almeno, non abbiamo bisogno dell'affitto per coordinare ciò che l'economia deve fare. Dobbiamo produrre l'essenziale e qualsiasi altra cosa si possa fare tranquillamente a casa, con il resto della produzione in letargo. E dobbiamo garantire che le famiglie mantengano un reddito sufficiente per l'essenziale, con riduzioni di reddito equamente ripartite.

Questo articolo è stato ripubblicato da The Conversation con una licenza Creative Commons. Leggi l'articolo originale.