Attenzione all'acquirente:le case unifamiliari nelle pianure alluvionali, quasi 4 milioni di case negli Stati Uniti, sono sopravvalutate di quasi $ 44 miliardi collettivamente o $ 11, 526 per casa in media, secondo un nuovo studio condotto dalla Stanford University. Lo studio, pubblicato in Atti delle Accademie Nazionali delle Scienze, suggerisce che acquirenti inconsapevoli e leggi sulla divulgazione inadeguate aumentano i rischi finanziari che potrebbero destabilizzare il mercato immobiliare. È probabile che la minaccia cresca poiché il cambiamento climatico porta a condizioni meteorologiche estreme più frequenti.

"La sopravvalutazione che troviamo è davvero preoccupante, soprattutto visti gli aumenti del rischio climatico che stanno arrivando, ", ha affermato l'autore principale dello studio Miyuki Hino, chi era un dottorato di ricerca studente del programma interdisciplinare Emmett in ambiente e risorse presso la Stanford's School of Earth, Energy &Environmental Sciences (Stanford Earth) al momento della ricerca ed è ora assistente professore presso l'Università della Carolina del Nord presso il dipartimento di pianificazione urbana e regionale di Chapel Hill. "Migliorare il modo in cui comunichiamo le inondazioni è un passo importante nella giusta direzione".

Acque pericolose

In alcuni stati, come la Florida, ben una casa su sei si trova nelle pianure alluvionali. Poiché sempre più persone hanno costruito più case in aree esposte ai cicloni, innalzamento del livello del mare e altri rischi di inondazioni, i costi per i danni provocati dalle inondazioni sono saliti alle stelle. Dal 2000, i danni complessivi delle inondazioni sono quadruplicati negli Stati Uniti.

Condizioni meteorologiche estreme più frequenti potrebbero amplificare la tendenza. Nei prossimi 30 anni, si prevede che i danni causati dalle inondazioni alle case degli Stati Uniti aumenteranno di oltre il 60 percento, da $ 20 miliardi a quasi $ 32,2 miliardi all'anno, secondo il gruppo di ricerca senza scopo di lucro First Street Foundation.

Mentre alcuni Stati, come la Louisiana, richiedere informazioni dettagliate sul rischio di alluvioni, altri non richiedono alcuna informativa sui rischi di alcun tipo. Solo due stati richiedono che i venditori dichiarino il costo della loro polizza assicurativa, un onere aggiuntivo per l'acquirente. La maggior parte degli stati richiede informazioni solo al momento della firma del contratto, rendendoli improbabili per informare le decisioni degli acquirenti.

A differenza di molti studi precedenti, che si concentrava su singole contee o città in pochi stati, la nuova analisi getta una rete nazionale per dipingere un quadro più chiaro se i mercati tengono effettivamente conto delle informazioni pubblicamente disponibili sul rischio di alluvioni. Hino e l'autore senior dello studio Marshall Burke, un professore associato di scienze del sistema terrestre a Stanford Earth, ha esaminato attentamente le mappe delle pianure alluvionali storiche e attuali, nonché i dati dettagliati sulle transazioni immobiliari per stimare l'effetto delle mappe regolamentari delle pianure alluvionali sui valori delle proprietà o ciò che i ricercatori chiamano sconto della zona alluvionale.

Per comprendere meglio i driver dello sconto sulla zona alluvionale, i ricercatori hanno esaminato cosa è successo ai valori delle proprietà quando le mappe delle pianure alluvionali sono state aggiornate, causando la rizonizzazione di alcune case dall'esterno all'interno della pianura alluvionale.

bagnarsi

L'analisi ha rivelato che le case unifamiliari suddivise in zone alluvionali perdono circa il 2% del loro valore, che va a $ 10, 500 per $ 500, 000 casa o $21, 000 per una casa da 1 milione di dollari. In contrasto, gli acquirenti avevano preso in considerazione il costo dell'assicurazione completa della casa alluvionale contro i danni, avrebbe dovuto abbassare i prezzi dal 4,7 percento al 10,6 percento, fino a $ 53, 000 per $ 500, 000 casa o $ 106, 000 per una casa da 1 milione di dollari, secondo i ricercatori.

"Ci piace pensare che i mercati funzionino in modo efficiente e incorporino tutte le informazioni note sul rischio, " disse Burke. "Ma qui troviamo prove evidenti, in un mercato incredibilmente prezioso, che il mercato sottovaluta il rischio di alluvioni".

Forse non sorprende, i risultati suggeriscono che la consapevolezza del rischio di alluvione di un acquirente modella il valore che percepisce in una proprietà. Questa consapevolezza è probabilmente informata da una combinazione di leggi sulla divulgazione e dall'entità del rischio di alluvione all'interno della comunità misurata dalla percentuale di case situate nelle pianure alluvionali. Acquirenti commerciali più sofisticati, come le società che affittano case unifamiliari, scontare le proprietà della zona alluvionale di circa 5 punti percentuali in più rispetto ad altri acquirenti.

L'urgenza di informare gli acquirenti di case sui rischi derivanti da inondazioni e altri rischi causati dal cambiamento climatico non farà che aumentare. Lo scorso anno è stato il decimo consecutivo con otto o più disastri da miliardi di dollari negli Stati Uniti.

I responsabili politici possono aiutare approvando una legislazione che promuova l'accesso alle informazioni sull'entità degli eventi alluvionali passati e rafforzi i requisiti di divulgazione degli immobili, secondo i ricercatori. Sforzi più ampi di comunicazione del rischio:richiedere ai venditori di rivelare i rischi di alluvione e i costi assicurativi prima che gli acquirenti facciano offerte, ad esempio, potrebbe aiutare a riequilibrare i mercati immobiliari e aumentare significativamente il buy-in per la copertura assicurativa contro le alluvioni, qualcosa che il National Flood Insurance Program non è riuscito a fare.

"Spendiamo molto tempo ed energie cercando di mappare i rischi climatici e come stanno cambiando, e dobbiamo assicurarci che le persone possano accedere e comprendere tali informazioni quando ne hanno bisogno, " disse Hino.