Le città australiane sono brave a crescere:per decenni i loro stati hanno fatto affidamento su di essa. La necessità di ospitare più persone viene usata per giustificare un'espansione ininterrotta, ma sono le tariffe, le tasse e le tasse che derivano dai trasferimenti di terra e dalla costruzione che guidano lo sviluppo infinito di Melbourne e Sydney in particolare. Lo sviluppo immobiliare è il principale contributore alle entrate del governo del Victoria e del New South Wales.

Ad esempio, il progetto di piano territoriale della città di Melbourne propone nuove periferie a ovest ea nord. Sta proseguendo su un percorso tracciato negli anni '90 post-recessione, quando i governi australiani si sono concentrati sulla costruzione o sullo scavo delle nostre grandi distese. Il piano non mette in discussione né la logica della crescita né, a quanto pare, gli effetti più profondi della pandemia.

Il consiglio comunale è comprensibilmente ansioso di riportare la gente al centro. Il piano urbanistico presuppone un ritorno all'elevata crescita demografica australiana degli anni 2000. Le aspettative di un rinnovato afflusso di studenti, lavoratori e turisti dall'estero si basano però più sulla speranza che sulla ragione.

I driver della crescita della popolazione sono più incerti e non possiamo più dipendere dalla mobilità globale a livelli pre-pandemici. I tassi di natalità stanno diminuendo nel mondo sviluppato, l'istruzione internazionale online sta migliorando e la ricerca suggerisce che le pandemie persisteranno mentre le città invaderanno gli habitat di così tante altre specie.

Nel frattempo, le torri sollevate negli anni inebrianti della crescita sono semivuote e screpolate, scarsamente ventilate, basate sull'aria condizionata centralizzata e non costruite per condizioni meteorologiche più estreme o bassi consumi energetici. I progetti di rigenerazione delle vetrine di Melbourne e Sydney a Docklands e Barangaroo sono più lugubri e deserti che mai.

Meglio non significa necessariamente più grande

Ora non è il momento per nessuno di annunciare che la propria città diventerà "più grande e migliore". Le città non devono ingrandirsi per evolversi e prima o poi tutte dovranno fare i conti con il concetto di decrescita.

L'Australia deve diventare meno dipendente dalle importazioni di lavoratori qualificati, studenti, turisti e materiali. Possiamo fare un uso migliore delle risorse locali e produrre molto di più di ciò di cui abbiamo bisogno qui.

Le città australiane hanno ossa molto buone. Hanno scene culturali incredibili. Le loro capacità biomediche sono tra le migliori al mondo. Il nostro settore dell'istruzione rimane eminentemente esportabile online e tramite i campus all'estero esistenti. Il settore manifatturiero ha ancora una base su cui costruire e fornire molti altri prodotti di cui gli australiani hanno bisogno. E la nostra capacità di energia rinnovabile è illimitata.

Possiamo supportare meglio la nostra ospitalità locale e le sedi culturali e aumentare il patrocinio intercity e interstatale. Possiamo investire in ricerca e sviluppo e mantenere la ricchezza attraverso l'innovazione e la produzione, piuttosto che il consumo eterno della terra.

Ripensa a cosa costruiamo e perché

Adattarsi alle condizioni ambientali globali significa ripensare non solo a cosa e come costruiamo, ma anche al perché. Prima di designare un terreno per ancora più complessi residenziali, ad esempio, consideriamo che un milione di case, il 10% del patrimonio immobiliare australiano, erano vuote durante la notte del censimento dell'anno scorso. Quasi 600.000 erano nel Victoria e nel New South Wales.

Il think tank Prosper Australia ha dimostrato per anni un numero impressionante di abitazioni sfitte non disponibili per l'affitto. Una pesante tassa sugli immobili, molto superiore all'aliquota vittoriana dell'1% del valore della proprietà, mentre il NSW non ne ha ancora per i proprietari australiani, porterebbe al rilascio sul mercato di molte più case.

L'argomento degli sviluppatori immobiliari secondo cui dobbiamo costruire di più perché questo è l'unico modo per rendere gli alloggi più accessibili è stato ripetutamente confutato da anni di attenta ricerca.

Decine di migliaia di abitazioni esclusive sono state aggiunte nei centri urbani di Melbourne e Sydney negli ultimi 20 anni, senza alcuna riduzione dei prezzi su tutta la linea. Mentre i prezzi unitari esclusivi potrebbero diminuire leggermente quando i tassi di posti vacanti in quel sottomercato aumentano, i loro sviluppatori sono estremamente attenti a qualsiasi calo dei profitti. Al minimo accenno di eccedenza smettono semplicemente di costruire.

Se l'accessibilità abitativa è l'oggetto dell'espansione urbana, cogliamo quell'ortica:l'unico modo per raggiungerla è costruire alloggi a prezzi accessibili, è così semplice. È disponibile una superficie più che sufficiente entro i confini della crescita urbana per lo sviluppo residenziale.

Una recente ricerca di Prosper mostra che ci sono 84.000 lotti abitativi non edificati in nove sole proprietà australiane pianificate. Ciò non include i numerosi progetti di rigenerazione del centro città già in corso. L'edilizia sociale in queste aree dovrebbe essere al centro della pianificazione urbana prima che venga liberata altra terra.

E i terreni urbani "sottosviluppati"?

L'ulteriore espansione dei centri urbani di Melbourne e Sydney può solo invadere terre industriali basse e soggette a inondazioni che molto tempo fa erano ritenute inadatte allo sviluppo residenziale. Sarebbe una follia, o molto costoso, costruire alloggi lì.

Queste aree sono e possono ancora essere utilizzate per la produzione, tuttavia, e non solo per i nuovi produttori urbani di nicchia che i comuni di gentrificazione amano tanto amare. Le industrie più vecchie che ancora oggi vengono spostate da Fishermans Bend a Melbourne e Blackwattle Bay a Sydney possono facilmente coesistere con panetterie artigianali e torrefattori.

L'imperativo di promuovere una produzione locale sostenibile è più forte che mai ora che la pandemia e la guerra hanno messo in luce le vulnerabilità delle linee di approvvigionamento globali. Le nostre terre industriali in diminuzione dovrebbero davvero essere mantenute per l'industria, fino a quando l'innalzamento del livello del mare non le reclama come zone umide.

Questo non è un argomento per diminuire l'attività edilizia:c'è molto lavoro da fare per ristrutturare edifici esistenti. Questi devono essere rivestiti, meglio ventilati, aperti al raffreddamento passivo e adattati a un clima caldo.

I progetti di rigenerazione in corso a Melbourne e Sydney richiedono molta più attenzione. Docklands, Darling Harbour e Barangaroo potrebbero tornare utili con alcuni seri interventi. Gli sviluppi emergenti di Fishermans Bend e Blackwattle Bay hanno già liberato più terra di quanto i loro pianificatori sappiano cosa fare.

Un piano urbanistico lungimirante consoliderebbe e farebbe avanzare ciò che quella città ha già. Questo è il modo per creare flussi di entrate sostenibili dal punto di vista ambientale, sociale e politico. + Esplora ulteriormente

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Questo articolo è stato ripubblicato da The Conversation con licenza Creative Commons. Leggi l'articolo originale.