Fuori dal campo visivo, fuori di testa.

Questa è la conclusione di un nuovo studio dell'UNLV che ha scoperto che i prezzi degli immobili per le case nelle aree soggette a incendi diminuiscono rispetto alle case nelle aree a basso rischio subito dopo un incendio. Ma l'effetto è solo temporaneo:i prezzi di vendita nelle aree a rischio rimbalzano entro uno o due anni.

Anche se può sembrare una benedizione sia per i proprietari di case che per gli agenti immobiliari, Shawn McCoy, ricercatore dell'UNLV, afferma che il fenomeno potrebbe anche rappresentare una sorta di maledizione.

Questo perché gli acquirenti di case attribuiscono un premio così significativo alle case con le viste attraenti e la fitta vegetazione che isola meravigliosamente fornita da aree montuose ad alto rischio di incendio che persino la copertura mediatica di incendi fuori controllo, evacuazioni di massa, o le morti potrebbero non scoraggiarli. Di conseguenza, la crescita residenziale nelle aree boschive degli Stati Uniti, aree di paesaggio comunemente denominate Wildland-Urban Interface (WUI), è aumentata in modo significativo negli ultimi anni da circa 30,8 milioni di unità abitative nel 1990 a 43,4 milioni entro il 2010.

E più persone che vivono nella WUI creano le condizioni ideali per disastri naturali su larga scala.

"Nella misura in cui i proprietari di case apprezzano i servizi ambientali in queste aree ad alto rischio, "Mccoy ha detto, "se gli operatori di mercato sottostimano sistematicamente la probabilità di un incendio, possiamo osservare tassi di sviluppo abitativo inefficientemente aumentati nelle aree boschive, così come una potenziale diminuzione della volontà tra i proprietari di case esistenti di adottare le misure necessarie per evitare che il fuoco colpisca le loro case".

McCoy ha affermato che è improbabile che la copertura mediatica dei recenti incendi in California porti a cambiamenti duraturi nelle convinzioni soggettive dei proprietari di case di un incendio che colpisce la loro proprietà.

"Nonostante un calo iniziale dei prezzi degli immobili nelle aree a rischio, i risultati del nostro studio suggeriscono che i timori iniziali degli acquirenti di case sul rischio di incendio svaniranno, e lo sviluppo nelle aree a rischio può continuare ad aumentare, " ha detto. "Questo è un problema:molti lavori recenti mostrano che gli incendi boschivi non sono solo il risultato di cambiamenti nei climi globali, ma anche un rapido sviluppo abitativo in terre boschive".

McCoy e il coautore Randy P. Walsh dell'Università di Pittsburgh hanno condotto lo studio in Colorado, ma diciamo che i risultati potrebbero aiutare i proprietari di case, legislatori, assicuratori, e persone negli Stati Uniti, che sperimenta oltre 100, 000 incendi boschivi all'anno.

Nella loro ricerca, McCoy e Walsh hanno esaminato i dati delle transazioni immobiliari di quasi 360, 000 proprietà in otto contee del Colorado che sono state colpite da 18 gravi incendi tra il 2000 e il 2012.

McCoy e Walsh hanno utilizzato tecniche statistiche per contrastare le variazioni dei prezzi degli immobili prima e dopo gli incendi in due tipi distinti di case:case situate in zone a rischio di incendi e case altrimenti simili situate in zone a basso rischio. Inoltre integrano tali informazioni con le informazioni sulla vendita di proprietà e la modellazione 3D che tiene conto del rischio delle case e della vicinanza agli incendi boschivi, così come la vista dei residenti delle fiamme o delle successive cicatrici da ustione basata su come l'altitudine e la densità della foresta influenzerebbero la loro linea di vista.

"Questa strategia di modellazione ci consente di utilizzare i mercati immobiliari come obiettivo per trarre deduzioni sui collegamenti sottostanti tra la percezione del rischio di incendio e incendio su una scala geografica e temporale molto fine, " ha detto McCoy. "Se un incendio recente ha l'effetto di indurre un cambiamento significativo nella rilevanza del rischio di incendio, ciò si rifletterà alla fine in una diminuzione della domanda di abitazioni nelle aree a rischio di incendio".

Lo studio è accettato per la pubblicazione in Journal of Environmental Economics and Management .