Caratteristiche fisiche come materiali da costruzione, le finiture interne e l'aria condizionata sono determinanti migliori di quanto bene un condominio vende rispetto al prezzo o all'età dell'edificio, secondo uno studio dell'Università dell'Alberta che cerca di individuare le caratteristiche legate al design che aumentano la probabilità di vendita di un condominio.

"Stiamo cercando di fornire un quadro attraverso il quale i costruttori possono valutare se un determinato design può aumentare o diminuire la loro quota di mercato, " ha detto l'ex borsista post-dottorato in ingegneria edile Samer Bu Hamdan, che continua a collaborare con l'U di A.

Bu Hamdan e il suo team hanno analizzato 40, 000 annunci di condomini a Edmonton dal 2009 al 2019 forniti dalla REALTORS Association of Edmonton. Erano interessati a quanto tempo le proprietà erano sul mercato prima di essere vendute o ritirate dal mercato.

"Studi precedenti hanno mostrato dove due proprietà hanno lo stesso prezzo di listino, l'immobile che si vende più velocemente ha un valore maggiore e, di conseguenza, caratteristiche migliori, ", ha detto Bu Hamdan.

Ha spiegato che la maggior parte delle ricerche esistenti riguarda le unità vendute, che esclude le unità non ancora vendute.

"I condomini che non sono stati venduti possono darti informazioni su ciò che le persone non amano nelle loro case, " Egli ha detto.

Bu Hamdan ha quindi diviso i condomini in tre livelli in base ai prezzi:condomini convenienti sotto $ 250, 000, unità di prezzo medio da $ 250, 000 a $ 500, 000, e condomini costosi oltre $ 500, 000.

Prezzo, le tasse non sono un fattore

Bu Hamdan ha detto che la prima osservazione interessante è che il prezzo non è un fattore determinante per l'acquisto in nessuna fascia.

"Possiamo solo ipotizzare che le persone stabiliscano un intervallo all'interno della loro area accessibile, e la differenza di prezzo di qualche migliaio di dollari o meno non farebbe una grande differenza, " ha detto. "Pensiamo anche che ciò possa essere attribuito al fatto che il prezzo di listino assegnato all'immobile è corretto".

Il team ha scoperto che anche le spese condominiali non hanno influenzato il tempo sul mercato, ma le pratiche di costruzione sì. La costruzione in calcestruzzo o la prefabbricazione dell'edificio è stata valutata in tutti e tre gli strati, riducendo il tempo sul mercato in alcuni casi di quasi il 300%. Mattoni o telai in acciaio sono stati correlati con un aumento del tempo sul mercato superiore al 30 percento.

"Meglio una casa modulare o prefabbricata? È una domanda eterna e non c'è consenso, " ha detto Bu Hamdan. "Alcuni dicono che perché costa così tanto rispetto alla costruzione convenzionale a bastoncini, in realtà non giustifica i vantaggi che offre. I sostenitori dicono che se metti tutto insieme, inclusa la qualità, tempo e tutto, alla fine andrà meglio".

Un condominio esposto a sud-est nello strato economico rimarrà sul mercato per il 10 percento in più rispetto ad altri orientamenti dell'edificio, ma quella disparità non si manifesta nella categoria di prezzo medio.

Le caratteristiche costruttive contano

La probabilità di vendita aumenta negli edifici con rivestimento in stucco e vinile, ma diminuisce negli edifici in cui il legno è il materiale di rivestimento principale. Anche, l'analisi ha mostrato che i condomini in edifici che hanno tetti di catrame e ghiaia o piastrelle di argilla hanno maggiori probabilità di vendere più velocemente, mentre gli edifici condominiali con copertura in gomma sintetica hanno maggiori probabilità di essere sul mercato più a lungo.

Bu Hamdan ha anche scoperto che l'aria condizionata è correlata con una diminuzione del 13% del tempo sul mercato delle unità economiche e di prezzo medio. E i condomini in qualsiasi edificio che utilizzi riscaldamento ad aria forzata o a battiscopa venduti più velocemente, soprattutto rispetto a una combinazione di legna e gas naturale come fonte di riscaldamento. I riscaldatori a battiscopa o le pompe di calore sono associati a una diminuzione del tempo sul mercato di una casa di fascia media fino al 44%.

Gli elettrodomestici e i servizi non hanno avuto un impatto significativo nell'influenzare la decisione dell'acquirente nella categoria di convenienza, ma ha fatto tra le unità di prezzo medio. Building amenities such as an exercise room and handicap access, as well as an oven microwave, all lead to a decrease of time on market of anywhere from nine to 18 percent.

As well, covering the building's facades using combinations that include bricks and cedar contributed to a decrease in the time on market, whereas using a single material for exterior cladding made the unit harder to sell.

Hardwood flooring in combination with other flooring materials such as marble, linoleum or cork reduced the time on market for medium-priced homes by six percent. Homes that have carpet as the predominant flooring lingered longer on the market.

"We didn't study all of the interior features because we were limited to the data that they had, " said Bu Hamdan. "We focused more on the features that could be manipulated by design."

Having an ensuite bathroom is definitely a selling feature, as are half-baths, which decreased time on market by upwards of 300 percent in medium-priced condos.

Bu Hamdan noted that because the high-priced condo stratum was considerably smaller and featured more unsold homes than sold homes over the decade of data, the results were inconclusive and lacked credibility.

Però, the findings did show that older properties tend to remain on the market longer.

Bu Hamdan said he has a similar paper that looks at the time on the market for houses.

"Knowing what buyers value in their future homes helps construction practitioners better attend these needs, and, as a result, increase the likelihood of selling built units, " Egli ha detto.