Non molto tempo fa il boom immobiliare australiano era in pieno svolgimento. Gli investitori scommettevano sull'aumento dei valori immobiliari, che è aumentato del 13% a Sydney e del 15% a Melbourne nell'anno fino a metà 2017. Ora il ritiro degli acquirenti esteri e le restrizioni prudenziali sui prestiti liberi agli investitori locali hanno rivelato quanto fosse vuoto il boom.

Durante il boom, i politici e gli esperti di proprietà hanno costantemente affermato che la fornitura fornita avrebbe migliorato l'accessibilità. Come stiamo ora vedendo, quando il prezzo che una proprietà può ottenere scende, così anche il desiderio di costruirlo. Era un prezzo dilagante crescita che ha sostenuto le richieste degli sviluppatori di aggiungere fornitura, non un desiderio di rendere gli alloggi più abbordabili.

Ora stiamo assistendo a un rapido calo delle approvazioni e all'inizio della costruzione a causa della domanda degli investitori speculativi, e il denaro che ha portato al mercato, è caduto.

Ironia della sorte, la caduta dei prezzi non migliorerà l'accessibilità per le persone escluse dal mercato. Le banche stanno inasprendo le pratiche di prestito e la crescita stagnante dei salari limita la capacità di acquisto di coloro che sono intrappolati nell'economia a basso reddito. Vero, prezzi in calo sono i benvenuti per alcuni acquirenti della prima casa che ora trovano un acquisto possibile. Ma la rapida inflazione dei prezzi delle case molto tempo fa ha superato di gran lunga la capacità della maggior parte delle famiglie a basso reddito di acquistare una casa.

La nostra analisi per la NSW Community Housing Industry Association (CHIA NSW) e Homelessness NSW, basandosi sulla recente ricerca AHURI, mostra che il mercato non può soddisfare circa il 12% del fabbisogno di tutte le famiglie. Solo un terzo di queste è ospitato al di fuori del mercato in alloggi pubblici o collettivi. Gli altri sono in case sovraffollate, stress da locazione o addirittura senzatetto.

Di fronte alla crisi del mercato immobiliare, quegli stessi esperti di proprietà ora stanno severamente mettendo in guardia contro azioni che potrebbero ulteriormente smorzare gli investimenti speculativi nell'edilizia abitativa. Però, è proprio questo il momento per affrontare i problemi che si sono accumulati negli anni e per impostare la dinamica del sistema abitativo su un binario più abbordabile.

Ridurre l'attività speculativa tagliando l'ingranaggio negativo e gli sconti fiscali sulle plusvalenze, reprimendo pratiche di prestito inadeguate, e la crescente regolamentazione sulle pratiche edilizie inaccettabili dovrebbe essere seguita seriamente a tutti i livelli di governo.

Fornire l'alloggio di cui abbiamo bisogno

La domanda più grande che rimane quindi è:qual è il futuro del sistema di offerta abitativa in tutta l'Australia?

La storia ci ha mostrato che gli investimenti del settore privato da soli non possono fornire gli alloggi necessari, soprattutto per i più vulnerabili. Né può produrre un'offerta coerente attraverso i suoi cicli di espansione e contrazione. Quindi ora è anche il momento per una rinnovata conversazione su come per fornire l'alloggio più necessario, e chi dovrebbe farlo, soprattutto per coloro che affrontano lo stress cronico del noleggio.

I mercati non hanno mai fornito alloggi a prezzi accessibili a coloro a basso reddito senza sussidi governativi. Infatti, una montagna di sussidi e agevolazioni fiscali è stata lanciata al mercato privato per sostenere tale obiettivo. Questi vanno dalla Commonwealth Rent Assistance per supportare il noleggio privato e le sovvenzioni agli acquirenti per la prima volta, agli sgravi fiscali sugli indebitamenti negativi e sulle plusvalenze per investitori e proprietari di case, ma non hanno avuto alcun effetto visibile sull'accessibilità.

La fiducia nei mercati ha prevalso negli ultimi 30 anni. Di conseguenza, alternative sono state escluse dal gioco.

Per coprire l'arretrato di bisogni insoddisfatti e bisogni futuri, la nostra nuova ricerca commissionata da CHIA NSW e Homelessness NSW prevede che, nei prossimi 20 anni, due su dieci le nuove case dovrebbero essere per l'edilizia sociale e un ulteriore uno su dieci per alloggi a prezzi accessibili. Solo spostando questo terzo della costruzione a fornitori di alloggi senza scopo di lucro, o il settore comunitario o il governo, ridurrebbe i costi di consegna, perdendo il 20% di markup dello sviluppatore in un colpo solo.

Più in generale, i fondi necessari per sostenere un programma di alloggi a prezzi accessibili sostenibile potrebbero essere facilmente compensati dai risparmi derivanti dall'eliminazione delle attuali sovvenzioni fiscali inefficienti e inflazionistiche agli investitori privati.

La sfida di un tale compito non può essere sottovalutata. Tuttavia, ciò rappresenta un'opportunità considerevole per risolvere una serie di problemi interconnessi con il modo in cui gli alloggi vengono forniti in Australia. Ecco quattro dei più grandi.

1. Stabilizzare il mercato del lavoro nell'edilizia

Lo sviluppo di alloggi sociali e a prezzi accessibili sosterrebbe l'industria delle costruzioni con un flusso costante di finanziamenti per la costruzione di case a lungo termine. Le industrie edili mobilitano una forza lavoro considerevole. Flussi di lavoro stabili alleggerirebbero il drammatico calo dell'occupazione che accompagna la crisi immobiliare.

Rapporti recenti hanno notato il declino accelerato nel settore delle costruzioni. La Reserve Bank avverte che gli shock sui salari e sull'occupazione rappresentano una minaccia per l'economia.

2. Supportare la pianificazione per una fornitura prevedibile

Il sistema di pianificazione trarrebbe vantaggio dall'avere una gran parte delle esigenze abitative previste soddisfatte e fornite in modo più prevedibile. L'incertezza dei cicli abitativi boom-bust rende quasi impossibile pianificare in modo sensato per la crescita della popolazione e attuare obiettivi di pianificazione strategica nelle nostre città e regioni.

Progettazione di grandi infrastrutture, come ospedali, scuole e trasporti, fa affidamento su nuovi alloggi che arrivano in modo tempestivo. I prerequisiti devono essere politiche globali di zonizzazione inclusiva e vendite scontate di terreni pubblici per supportare l'offerta di terreni per case a prezzi accessibili.

3. Il vantaggio di investire in alloggi a prezzi accessibili

Se la spesa pubblica per l'edilizia abitativa può essere investita nei beni stessi (ad esempio, attraverso una quota di partecipazione allo sviluppo), la spesa sarà trattenuta sia per uno scopo sociale duraturo sia come contributo positivo alla base patrimoniale accumulata del governo.

Un adeguatamente progettato, su larga scala, programma no-profit potrebbe significare che investire in nuove abitazioni diventa un aspetto positivo per i bilanci statali e nazionali. Ciò richiede un cambiamento nel comportamento e nella mentalità di alcuni funzionari del Tesoro che spesso vedono l'edilizia sociale come una responsabilità.

4. Promuovere ampi dividendi di produttività

Un'altra ricerca recente per CHIA NSW mostra che gli investimenti in alloggi sociali e convenienti adeguatamente posizionati hanno benefici economici molto più ampi. Questi includono il risparmio di tempo di viaggio per i lavoratori a basso reddito attualmente spinti nelle periferie esterne, così come l'aumento del capitale umano derivante da impatti positivi a lungo termine sui redditi delle famiglie.

Allo stesso modo, i bilanci pubblici beneficiano della riduzione della domanda di servizi sociali.

In breve, il caso economico basato sull'evidenza per gli investimenti del governo in alloggi sociali ea prezzi accessibili è forte. Date le imminenti ricadute di un crollo immobiliare a seguito del più grande boom immobiliare nella storia australiana, ora è il momento di agire e rimodellare il sistema abitativo nazionale a lungo termine.

Ma abbiamo governi capaci di concepire i necessari cambiamenti di politica o con il coraggio di metterli in atto? Tempo, e alle prossime elezioni, dirà.

Questo articolo è stato ripubblicato da The Conversation con una licenza Creative Commons. Leggi l'articolo originale.