Il COVID-19 potrebbe aver dato il via al declino del CBD australiano, ma la nostra ricerca appena pubblicata mostra come le decisioni di pianificazione abbiano già creato città prive di resilienza.

I cambiamenti nelle nostre preferenze lavorative hanno evidenziato quanto siano vulnerabili le nostre città agli shock economici. I trasferimenti per invogliare (o costringere) i lavoratori a tornare in ufficio potrebbero essere solo una soluzione a breve termine per i distretti che ora lottano con bassi livelli di traffico pedonale.

Le pratiche di zonizzazione storica hanno creato aree separate di attività residenziale, commerciale e industriale nelle nostre città. Questa pratica ha creato interi distretti come il CBD e le periferie residenziali dedicate a un unico uso.

La mancanza di diversità derivante da questo modello di sviluppo riduce in definitiva la resilienza quando le condizioni cambiano. È probabilmente uno dei più grandi fallimenti della pianificazione urbana.

I luoghi più resilienti durante i blocchi di COVID-19 sono stati quelli che avevano un mix di occupazione industriale diversificato. Significava che non facevano affidamento su un singolo settore per i posti di lavoro e l'impatto del blocco variava da settore a settore.

Ad esempio, l'ultima zona industriale del centro città di Melbourne, Port Melbourne, offre un mix diversificato di produzione e servizi commerciali. È stato tra i luoghi di lavoro più resilienti in Australia agli impatti del COVID. Questo esempio offre informazioni preziose su un vero recinto di "uso misto".

Le aree con diversi usi del suolo sono diventate l'obiettivo di nuove politiche di pianificazione emerse negli anni '80. Introducendo modifiche alla zonizzazione, i responsabili politici speravano di replicare gli ambienti vivaci, densi e localizzati delle città più antiche che precedevano l'ascesa delle automobili.

Tuttavia, la nostra ricerca mostra che le politiche volte ad aumentare il mix di uso del suolo nella pratica fanno il contrario.

Cosa mostra la ricerca?

La nostra ricerca ha monitorato i cambiamenti nell'uso del suolo e nella suddivisione in zone di oltre 10.000 appezzamenti di terreno a Brisbane dal 1951 al 2021. Abbiamo selezionato sei distretti a 1–10 km dal centro della città. Questi distretti sono ora suddivisi in zone ad uso misto e ad alta densità, con un uso del suolo più diversificato come obiettivo.

Abbiamo creato un set di dati completo digitalizzando l'uso storico del suolo (1951) e le mappe di zonizzazione (1952 e 1987) e integrandolo con i dati del 2021.

La nostra ricerca ha rilevato un forte aumento della superficie commerciale suddivisa in zone in tutte le aree di studio. La rizonizzazione degli ex distretti industriali ha rappresentato la maggior parte di questo aumento. Mentre l'uso residenziale è rimasto l'uso del suolo dominante in tutte le aree di studio, l'uso commerciale è cresciuto dal 2,3% della superficie combinata nel 1951 al 28,9% nel 2021.

Di conseguenza, entro il 2021, i servizi commerciali fornivano quasi tutti i posti di lavoro in queste aree. La maggior parte del terreno suddiviso in zone ad uso misto, che consente l'industria a basso impatto (come riparatori di veicoli, installatori di negozi e tipografi), è stato utilizzato per abitazioni, negozi, palestre o uffici.

Consentendo una concorrenza aperta tra usi commerciali, residenziali e industriali, la politica volta a diversificare gli usi del suolo ha l'effetto opposto di escludere l'uso industriale. Uno dei motivi è che i siti industriali in posizione centrale sono spesso grandi e di proprietà unica, il che li rende un obiettivo primario per gli sviluppatori.

I responsabili politici hanno cercato di ridurre al minimo il collegamento tra il declino industriale e un modello di crescita economica incentrato sullo sviluppo immobiliare. Invece, spesso attribuiscono questo declino alla globalizzazione o al cambiamento dell'economia.

Eppure la nostra ricerca mostra che la zonizzazione industriale protegge i terreni industriali. Le aree che sono state classificate per usi industriali più pesanti nel 1987 mantengono una sorta di uso industriale nel 2021.

Di che tipo di settore stiamo parlando?

L'industria oggi, in particolare quella manifatturiera, non è più caratterizzata da una produzione industriale su larga scala con macchinari pesanti. La maggior parte dei produttori australiani sono piccole imprese, che vanno dai micro birrifici ai produttori di abbigliamento e tessuti e ai negozi di biciclette personalizzate.

E le sedi dei centri urbani attraggono i produttori per le stesse ragioni per cui attraggono le aziende del settore dei servizi. Queste aree offrono accesso a grandi mercati, manodopera qualificata e fornitori specializzati.

Tuttavia, i restanti siti ubicati in posizione centrale e suddivisi in zone industriali, adatti per attrezzature industriali e contenenti banchine di carico e altre infrastrutture di supporto, sono vulnerabili allo sfollamento dovuto allo sviluppo residenziale e commerciale.

Come possiamo migliorare la resilienza?

La perdita di entrate per le aziende che fanno affidamento sui pendolari ha portato a fare pressioni affinché l'azione del governo torni in ufficio i lavoratori. Tuttavia, una maggiore flessibilità rende i lavoratori più felici e le speranze di un ritorno alle pratiche pre-pandemiche sembrano sempre più irrealistiche.

L'idea che la terra debba essere utilizzata al suo "massimo e migliore utilizzo", in un'economia che valorizza soprattutto lo sviluppo residenziale e commerciale, mina la resilienza della città.

Se il ruolo delle autorità di pianificazione è quello di regolamentare l'uso del suolo nell'interesse della comunità, è discutibile se semplicemente dare la priorità al suo uso più redditizio lo faccia. I responsabili politici dovrebbero riconsiderare la pianificazione che crea una concorrenza aperta tra usi industriali e residenziali o commerciali.

La nostra ricerca contribuisce alla crescente evidenza che la zonizzazione può essere utilizzata per proteggere diversi usi del suolo, piuttosto che semplicemente consentire conversioni di uso del suolo. È necessaria una pianificazione più attiva per raggiungere gli obiettivi di aree urbane veramente miste. + Esplora ulteriormente

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Questo articolo è stato ripubblicato da The Conversation con licenza Creative Commons. Leggi l'articolo originale.