Secondo un nuovo studio della Rady School of Management dell'Università della California a San Diego, la comodità e la certezza delle offerte interamente in contanti attraggono così tanto i venditori che pagano in media il 10% in meno rispetto agli acquirenti di mutui.

"Quando i venditori accettano un'offerta di mutuo, comportano dei rischi", ha affermato Michael Reher, coautore dello studio e assistente professore di finanza presso la Rady School of Management.

"C'è il rischio che l'accordo fallisca perché c'è un prestatore di mutui ipotecari di terze parti che deve approvare il prestito per il mutuatario e ci sono altri avvertimenti come l'emissione della valutazione o l'ispezione, motivo per cui circa il 10% delle transazioni fallisce quando l'acquirente paga con un mutuo. Troviamo che i venditori sono disposti a lasciare i soldi sul tavolo per evitare il rischio."

Lo studio, intitolato "The Mortgage-Cash Premium Puzzle", apparso sul Journal of Finance , rileva che, sebbene il 10% sia la differenza media tra gli acquirenti di un mutuo e quelli in contanti, tale differenza non si applica necessariamente a tutti gli acquirenti che devono acquistare una casa con un prestito. Ad esempio, gli acquirenti di mutui con un profilo di prestito relativamente buono pagano solo il 6% in più rispetto agli acquirenti che pagano solo in contanti, soprattutto se la vendita avviene in un'area in cui la maggior parte delle transazioni immobiliari ha esito positivo.

Nelle aree in cui potrebbero esserci più acquirenti a basso reddito e le transazioni ipotecari comportano rischi maggiori, un acquirente di mutui può aspettarsi di pagare fino al 17% in più, se il venditore ha un'offerta concorrente da un acquirente interamente in contanti.

"Considerando che circa un terzo degli acquisti di case avviene interamente in contanti, queste differenze sono molto rilevanti per i partecipanti al mercato immobiliare", ha affermato Rossen Valkanov, coautore dello studio e professore di finanza presso la Rady School.

Ha aggiunto che comprendere lo "sconto di cassa" nel settore immobiliare è importante perché evidenzia l'attrito tra acquirenti e venditori di mutui.

"In termini politici, i contribuenti statunitensi sovvenzionano 8mila miliardi di dollari di mutui per promuovere la proprietà della casa", ha detto Valkanov. "Se i politici rendessero più facile per gli acquirenti di mutui chiudere i depositi a garanzia, potrebbe essere un percorso più conveniente per promuovere la proprietà della casa rispetto al sovvenzionamento dei mutui per chi acquista una casa per la prima volta."

Un esempio di riduzione dell'attrito tra acquirenti e venditori di mutui potrebbe essere la riduzione del grado di "ambiguità" sul processo di vendita della casa, dal punto di vista dei venditori di case. Ciò potrebbe essere potenzialmente ottenuto richiedendo agli agenti di quotazione di assicurarsi che i venditori di case siano ben informati sull'entità del rischio e sul tempo di chiusura quando accettano un'offerta interamente in contanti rispetto a un'offerta ipotecata.

"Nel momento in cui viene presentata un'offerta di mutuo, un agente di quotazione può rivelare una statistica di facile comprensione, come ad esempio:'negli ultimi 12 mesi, il 97% delle offerte di mutuo si è conclusa con una vendita dopo 60 giorni,'" ha detto Valkanov .

Le implicazioni di un mercato immobiliare liquido che esclude molti acquirenti per la prima volta

La maggior parte degli acquirenti di prima casa devono finanziare l'acquisto con un mutuo e lo "sconto in contanti" del 10% che ricevono gli acquirenti in contanti rappresenta un altro ostacolo in un mercato immobiliare competitivo. In California, ad esempio, dove l'inventario è basso, l'età media di chi possiede una casa per la prima volta è ormai quasi dieci anni più vecchia rispetto agli anni '80.

Ma ha altre implicazioni per il settore immobiliare. L'aumento degli acquirenti con tasche più ricche che scelgono di finanziare le case in contanti a causa dei tassi di interesse più elevati equivale anche a un numero maggiore di acquirenti che probabilmente acquistano immobili a prezzi inferiori al valore reale della proprietà. Pertanto, un mercato immobiliare liquido con un maggior numero di acquirenti esclusivamente in contanti potrebbe erodere il valore degli immobili come veicolo di risparmio, notano gli autori.

Reher e Valkanov hanno intrapreso lo studio dopo che entrambi avevano sperimentato il rifiuto di offerte di mutuo per le case perché i venditori avevano invece optato per un'offerta tutta in contanti.

Hanno replicato i risultati in tre diversi studi, il primo dei quali ha valutato i dati di 2 milioni di case vendute in oltre il 90% delle contee degli Stati Uniti dal 1980 al 2017. I dati degli uffici dei registri di contea hanno rivelato che gli acquirenti di mutui ipotecari hanno pagato in media l'11% in più rispetto a tutti gli altri. acquirenti in contanti.

Il secondo studio ha utilizzato i dati di Redfin che hanno fornito agli autori informazioni su oltre 20.000 vendite di case e offerte su case vendute dal 2013 al 2021. Questo set di dati ha rivelato che gli acquirenti di mutui ipotecari hanno pagato l'8% in più rispetto agli acquirenti completamente in contanti. /P>

Il terzo studio ha coinvolto un sondaggio sperimentale ideato dagli autori in cui hanno chiesto a 3.000 proprietari di case indipendenti di immaginare scenari in cui dovevano vendere la propria casa e hanno ricevuto due offerte concorrenti:una da un acquirente di mutui e l'altra da un acquirente completamente in contanti.

Le risposte hanno rivelato che i partecipanti avrebbero accettato le offerte degli acquirenti di mutui solo se avessero pagato in media il 10% in più rispetto all'acquirente interamente in contanti.