L'area metropolitana di New York ha visto un'enorme crescita economica, ma molti residenti in quartieri in rapida gentrificazione stanno lottando per permettersi di vivere nella 31 contea, regione dei tre stati, Università della California, Berkeley, ricercatori hanno trovato.

La mappa interattiva Urban Displacement Project, rilasciato oggi da un team di Berkeley, studenti laureati del Center for Urban Science and Progress (CUSP) della New York University, e l'ufficio di New York City (LISC NYC) della Local Initiatives Support Corporation (LISC), mostra che il 12% dei quartieri a basso reddito sta vivendo una gentrificazione in corso o avanzata e un ulteriore 9% sta vivendo uno sfollamento – famiglie costrette ad andarsene – senza alcuna gentrificazione. Quando i residenti vengono trasferiti da New York City, hanno poche scelte, poiché la maggior parte dei sobborghi si è gentrificata ed è diventata sempre più esclusiva nei confronti dei residenti a basso reddito.

"Il nostro lavoro mostra che la crisi dell'accessibilità degli alloggi sta spostando le famiglie a basso reddito in tutta la regione di New York, un modello che viene replicato in altre regioni ad alto costo in tutto il paese, ", afferma Karen Chapple, professoressa di pianificazione regionale e urbanistica dell'Università di Berkeley.

Con alcuni avvertimenti, come il ritardo dei dati del censimento nel catturare i cambiamenti della popolazione e le sfide con l'affidabilità dei dati in tutti i quartieri della regione, ci sono stati diversi risultati chiave della ricerca, Compreso:

• Nel 2016, più di un terzo delle famiglie a basso reddito viveva in quartieri a basso reddito a rischio o già sottoposti a pressioni di sfollamento e gentrificazione, comprendente il 24% dei tratti di censimento dell'area metropolitana di New York.
• Oltre il 12% dei quartieri della regione è in fase di gentrificazione o in avanzato stato di gentrificazione, definito come un aumento del valore delle abitazioni o degli affitti accompagnato da un afflusso di reddito elevato, residenti con un alto livello di istruzione, mentre quasi il 9% sta vivendo uno sfollamento senza gentrificazione.
• Nel 2018, 515 tratti di censimento nella regione sono stati designati come zone di opportunità nell'ambito di un programma che prevede incentivi fiscali per gli investimenti privati ​​nelle aree urbane a basso reddito. Il 23% dei tratti si trova in quartieri in via di gentrificazione, e un ulteriore trenta per cento si trova in quartieri a rischio di gentrificazione.
• Ci sono 314 quartieri super-gentrificati o esclusivi nella regione metropolitana, formando un anello di comunità suburbane ed esurbane ad alto reddito intorno a New York City, oltre a creare isole di esclusione a Manhattan, Brooklyn, e regine. La maggior parte di questi sono stati a lungo esclusivi, ma circa 71 di questi quartieri sono passati tra il 1990 e il 2016 da aree a basso reddito ad aree in cui il reddito familiare medio, a $ 140, 000 era superiore al 200% della media regionale nel 2016. Il rapido aumento dei redditi in questi quartieri suggerisce che la gentrificazione non è più solo un problema per il centro urbano di New York City.

E il mio quartiere?

La mappa online consente ai residenti, gruppi di quartiere e governi per valutare dove si trovano i loro quartieri in termini di rischio e di effettivo verificarsi di gentrificazione e sfollamento. Nella zona della baia di San Francisco, molte diverse parti interessate hanno utilizzato mappe interattive simili prodotte dall'Urban Displacement Project:i residenti hanno mostrato le mappe alle riunioni del consiglio comunale per aumentare la consapevolezza del cambiamento di quartiere, le città hanno chiesto agli sviluppatori di studiare le mappe per valutare i potenziali impatti dei loro edifici proposti, e il governo federale ha utilizzato le mappe per mettere in atto politiche di preferenza anti-spostamento per le liste d'attesa degli alloggi sovvenzionati.

"LISC NYC plaude alla creazione di queste mappe interattive con dati dettagliati per consentire alle organizzazioni comunitarie e ai responsabili politici nella regione metropolitana di New York di valutare il rischio di spostamento dei residenti a basso reddito a livello di quartiere. Con questo strumento, sostenitori, funzionari eletti, i funzionari e i ricercatori dell'agenzia saranno in grado di indirizzare meglio le iniziative di conservazione e sviluppo di alloggi a prezzi accessibili e gli sforzi contro lo sfollamento, ", ha dichiarato il vicedirettore di LISC NYC Eva Neubauer Alligood.

Strumento di allerta precoce

La mappa dell'Urban Displacement Project funge anche da sistema di allerta precoce regionale a livello di tratto di censimento. Globale, 10 per cento dei quartieri, con quasi 550, 000 famiglie a basso reddito, sono vulnerabili alla gentrificazione, sulla base della disponibilità di alloggi a prezzi accessibili nonché della presenza di residenti vulnerabili in termini di reddito, formazione scolastica, stato di affittuario, o razza/etnia.

Queste mappe possono essere utili per identificare strategie di protezione degli inquilini per i residenti a basso reddito che vivono in luoghi come il Bronx e Newark, dove molti residenti stanno vivendo uno sfollamento in quartieri che non hanno segni di investimenti significativi.

Il regionale può trascendere il locale

Gli alloggi sovvenzionati e le tutele degli inquilini come il controllo degli affitti e le ordinanze di sfratto per giusta causa possono essere strumenti efficaci per stabilizzare le comunità, dice Chapple, tuttavia, la natura regionale del mercato immobiliare e del lavoro significa che alcune soluzioni locali sono insufficienti per affrontare l'intera crisi.

Dice Moses Gates, Vicepresidente per l'edilizia abitativa e la pianificazione del vicinato presso la Regional Plan Association:"Anche se New York City può proteggere i suoi affittuari a basso reddito nei quartieri in via di gentrificazione, ciò non allevierà necessariamente le pressioni di sfollamento sulle altre comunità in tutta la regione che stanno vivendo problemi simili di aumento degli affitti e meno scelte abitative." La città di New York ha recentemente aperto una nuova divisione di pianificazione regionale per aiutare i locali a comprendere questi modelli.

Nuove strategie

La necessità di alloggi a prezzi accessibili nuovi e conservati è chiara, dato il crescente onere degli affitti, senzatetto, perdita di alloggi a canone regolare, degrado dell'edilizia popolare, e altro ancora. Lo Stato di New York sta prendendo provvedimenti per sostenere le comunità vulnerabili investendo $ 20 miliardi per combattere i senzatetto e preservare ed espandere nuove abitazioni a prezzi accessibili in tutto lo stato. Nel budget dell'anno fiscale 2020 recentemente approvato, Lo Stato di New York ha reso illegale per i locatori rifiutare di affittare a inquilini attuali o potenziali con buoni per l'assistenza pubblica e altre fonti di reddito lecite.

La città di New York sta anche dedicando considerevoli risorse comunali attraverso il suo piano Housing New York 2.0 che cerca di produrre e preservare 300, 000 unità di alloggi a prezzi accessibili. La città di New York ha recentemente approvato leggi per prevenire lo spostamento residenziale tra cui un diritto all'assistenza legale per gli inquilini in tribunale per gli alloggi che rischiano lo sfratto e una legge che autorizza l'agenzia immobiliare locale a creare una lista di controllo delle speculazioni per monitorare le vendite di alloggi multifamiliari al fine di misurare le vendite altamente indebitate come un predittore di comportamenti predatori. Però, i ricercatori avvertono che con i nuovi investimenti nella regione di New York da parte della tecnologia e di altre industrie che portano salari elevati, lavori altamente qualificati, così come nuove politiche come le zone di opportunità, è ancora più critico per i legislatori considerare il potenziale impatto sull'accessibilità economica e lo spostamento nella regione.

"La nostra ricerca suggerisce strategie che possono aiutare a stabilizzare le comunità e mantenerle accessibili, "Chapple dice, rilevando che gli strumenti implicano modalità di produzione e conservazione delle unità sovvenzionate, e promuovere l'organizzazione comunitaria. Ingrid Gould Ellen, professoressa della New York University e direttrice della facoltà del Furman Center, è d'accordo:"Queste mappe evidenziano le pressioni del mercato avvertite in molti quartieri della città. La nostra ricerca sottolinea il ruolo fondamentale dell'edilizia popolare e di altri alloggi sovvenzionati localizzati nel garantire il lungo -gestire la diversità nei quartieri in via di gentrificazione".

LISC ha sponsorizzato questa ricerca dopo la sua convocazione del 2016 sul cambiamento di quartiere, Dislocamento, ed equo sviluppo, che ha mostrato la necessità per i responsabili politici e le organizzazioni basate sulla comunità che lavorano sui problemi di spostamento di avere accesso ai dati per comprendere meglio le dinamiche a lungo termine nel contesto regionale. Il progetto, che è stato vagliato da nove diverse organizzazioni della comunità di New York e istituzioni educative, si basa esclusivamente sui dati del censimento degli Stati Uniti (stime quinquennali del censimento decennale 1990 e 2000 e dell'American Community Survey (ACS) 2012-2016) al fine di rendere l'approccio facilmente replicabile nelle comunità degli Stati Uniti.