I professori di Berkeley Haas Nancy Wallace e Richard Stanton sono stati alcune delle poche voci ad avvertire dell'enorme rischio rappresentato da pratiche scadenti nel settore dei mutui prima della crisi finanziaria del 2008.

Sfortunatamente, la storia sembra ripetersi.

Più di due anni fa, Wallace e Stanton hanno ricominciato a lanciare l'allarme che il panorama ipotecario emerso dall'ultima crisi è dominato da istituti di credito "non bancari" che operano con poco capitale proprio o accesso a liquidità di emergenza. Era un altro disastro in attesa di accadere, hanno avvertito, e ha chiesto una maggiore vigilanza.

Nessuno ha previsto uno shock delle dimensioni e della velocità della pandemia di coronavirus, ma ora è su di noi, e Wallace teme il peggio. Milioni di americani licenziati non saranno in grado di pagare i mutui, e hanno ricevuto una sospensione del pagamento temporanea dal pacchetto di salvataggio federale. Questo crollo del flusso di cassa potrebbe portare rapidamente alla bancarotta i fragili non bancari. E poiché molti dei prestiti che servono sono sostenuti dal governo degli Stati Uniti, ecco chi resterà con in mano la borsa.

"Il $ 2,2 trilioni (atto di soccorso del coronavirus) è stato il più grande della storia, ma stiamo parlando di passività che sono ordini di grandezza più grandi, " dice Wallace. "Le soluzioni dovranno coinvolgere trilioni di dollari. Potrebbe essere il salvataggio di tutti i salvataggi".

Wallace afferma che questa nuova crisi inizierà a manifestarsi entro i prossimi 30 giorni, mentre le persone rinunciano ai pagamenti mensili e le persone non bancarie altamente indebitate affrontano richieste di margini da parte dei broker da cui hanno preso in prestito:banche commerciali come JP Morgan Chase e Wells Fargo Bank e banche di investimento come Morgan Stanley. Hanno bisogno di contanti per pagare questi finanziatori, e non ce l'hanno. I non bancari hanno già iniziato a chiedere un salvataggio.

Abbiamo chiesto a Wallace, che ha studiato le dinamiche finanziarie del settore immobiliare negli ultimi tre decenni, per spiegare questa incombente crisi dei mutui.

Cosa sono i non bancari, e chi sono i giocatori più grandi?

I mutui sono originati e serviti da due tipi di istituzioni. I finanziatori tradizionali sono le banche altamente regolamentate, finanziato con depositi o anticipazioni della Federal Home Loan Bank. Tendono ad avere più linee di business. Istituti di credito non bancari, in contrasto, sono leggermente regolamentati e ottengono il loro finanziamento attraverso il credito a breve termine. Di solito la loro unica linea di attività è la creazione e la manutenzione di mutui residenziali.

Alcuni dei più grandi giocatori sono Quicken Loans, Sig. Cooper Group, e Mutuo Libertà. Includono circa 1, 088 anche aziende più piccole.

Quando è venuto a conoscenza dei rischi posti dai non bancari?

La narrativa standard della crisi immobiliare del 2007-2010 è incentrata sul crollo della bolla immobiliare alimentata da bassi tassi di interesse, credito facile, bassa regolamentazione, e mutui subprime. Però, abbiamo scoperto che gli enti non bancari hanno svolto un ruolo trascurato, inadempienti sui loro contratti di credito e contribuendo al crollo.

Perché e come sono cresciute le banche non bancarie?

Dopo la crisi finanziaria, le banche tradizionali sono state sottoposte a una pesante regolamentazione. A causa dei severi requisiti patrimoniali e del fatto che hanno perso molti soldi al servizio dei mutui inadempienti, la maggior parte delle grandi banche ha ridimensionato le proprie attività di mutui residenziali. Un certo numero di grandi banche ha venduto i diritti di servizio del prestito, e i non bancari sono intervenuti. La crescente quota di mercato dei non bancari è avvenuta in parte perché erano molto agili con la nuova tecnologia di prestito di piattaforme, come Quicken, con il mutuo di otto minuti.

I non bancari hanno originato il 20% dei mutui per case unifamiliari nel 2007, e questo era cresciuto fino alla metà dei prestiti entro il 2016. Oggi servono circa i due terzi dei mutui per la casa. Il problema più grande è che tendono ad avere un'alta percentuale dei prestiti più rischiosi a persone a reddito basso e moderato, che sono sostenuti dal governo degli Stati Uniti. Stiamo parlando di trilioni di dollari. A febbraio 2020 hanno originato l'88% dei prestiti ceduti a Ginnie Mae, che fa parte del Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano e ha un portafoglio di $ 2,1 trilioni. E il 61% dei prestiti venduti ai GSE (imprese sponsorizzate dal governo) Fannie Mae e Freddie Mac, che hanno un portafoglio di prestiti unifamiliari residenziali combinati di circa $ 4,9 trilioni.

In che modo i non bancari ottengono i loro soldi, e quanto è grande la loro esposizione al debito?

Si affidano a prestiti a breve termine noti come linee di credito di magazzino. Queste linee di credito sono generalmente fornite da grandi banche commerciali e di investimento. È difficile ottenere dati perché la maggior parte dei prestatori non bancari sono società private che non sono tenute a divulgare le proprie strutture finanziarie. Questo era l'argomento del nostro articolo Brookings, che è stata la prima tabulazione pubblica della scala dei prestiti di magazzino ai non bancari. Abbiamo scoperto che alla fine del 2016 c'era un impegno di 34 miliardi di dollari sui prestiti di magazzino. da $ 17 miliardi alla fine del 2013. Ciò si è tradotto in circa $ 1 trilione di "prestiti di magazzino" a breve termine finanziati nel corso di un anno. A fine anno 2019, c'erano 101 miliardi di dollari di impegni di magazzino sui libri dei prestatori di magazzino.

L'anno scorso è stato un anno eccezionale. I non bancari hanno originato quasi un trilione di dollari di mutui che sono stati cartolarizzati da Fannie Mae, Freddie Mac, e Ginnie Mae, il più grande volume di origination dal 2006. Tuttavia, gli elevati livelli di rifinanziamento dovuti a tassi di interesse storicamente bassi hanno avuto un significativo impatto negativo sul valore dei diritti di servizio ipotecari detenuti da soggetti non bancari.

Se i non bancari sono così grandi e prendono in prestito così tanti soldi, perché non sono regolamentati come le banche?

La semplice risposta è che hanno una lobby molto potente, l'Associazione dei banchieri ipotecari. Ciò su cui si basava l'industria era che stavano salvando il mercato dei mutui perché le banche non volevano più detenere mutui. I non bancari sono stati felici di promettere che avrebbero servito prestiti trentennali e pagato gli obbligazionisti, indipendentemente dal fatto che abbiano ricevuto o meno il pagamento del capitale e degli interessi del mutuatario, ma non ci sono meccanismi in atto per tenerli a quella promessa. Stavano scommettendo che il mercato non sarebbe crollato.

I non bancari hanno attivamente resistito al pagamento di qualsiasi forma di assicurazione sulla liquidità o al supporto di qualsiasi supervisione credibile simile alle banche. Il loro regolatore, la Conferenza delle autorità di vigilanza bancaria di Stato (CSBS), non dispone di dati di alta qualità a livello di prestito per il settore dei mutui. Ecco perché di recente hanno chiesto al nostro team, Paulo Issler, Christopher Lako, Richard Stanton ed io, qui al Real Estate and Financial Markets Lab nel Fisher Center for Real Estate and Urban Economics, per eseguire analisi e analisi dettagliate dei dati per loro. Non hanno i dati per eseguire da soli questa analisi.

È cambiato qualcosa dopo il tuo articolo del 2018, co-scritto con gli economisti della Federal Reserve, che ha richiesto una maggiore supervisione?

Ginnie Mae ha iniziato a cercare di richiedere soglie di capitale e liquidità più elevate, nonché stress test, chiedendo loro di mostrare come avrebbero gestito uno shock economico. Avevano un'iniziativa chiamata Ginnie Mae 2020, ma stavano ricevendo una forte reazione da parte dell'industria. Inoltre, la Conferenza delle autorità di vigilanza della banca di Stato ha cercato di uniformare le regole di segnalazione, ma non hanno dati, e hanno poco potere.

Ai sensi del CARES Act da 2,2 trilioni di dollari (Coronavirus Aid, Soccorso e sicurezza economica), i gestori di mutui sono tenuti a consentire ai mutuatari di ritardare i pagamenti fino a un anno. Cosa ti aspetti che accadrà ora?

Penso che la situazione sia estremamente grave, un incubo incombente. Abbiamo avuto 16 milioni di persone che hanno presentato domanda di disoccupazione in tre settimane. Sappiamo che la maggior parte degli americani non può nemmeno sopportare uno shock di 400 dollari per le proprie finanze. Milioni di persone non saranno in grado di pagare le rate del mutuo. Gli è stato detto di chiamare i loro prestatori e dire loro che non possono pagare, e i telefoni stanno squillando.

Il problema immediato per i non bancari è il rischio per le loro linee di credito di magazzino, e il fatto che i gestori di prestiti non bancari devono ancora effettuare pagamenti ai detentori di titoli garantiti da ipoteca, anche se le persone non pagano i mutui. Le richieste di margine sono state dell'ordine di decine di milioni di dollari e i creditori chiedono contanti. Non effettuare le richieste di margine sulle linee di credito è un problema serio e potrebbe innescare un'insolvenza. Anche i non bancari stanno affrontando milioni di dollari di esposizione ai margini dalle vendite allo scoperto di titoli garantiti da ipoteca. Queste richieste di margini onerose, alcuni fino a $ 100 milioni per una singola istituzione, sono ciò che guida i loro lobbisti, l'Associazione bancaria ipotecaria, andare alla Securities and Exchange Commission e chiedere che ai broker sia vietato esercitare i loro diritti di margine. È ridicolo, perché i broker—grandi banche come Goldman Sachs e Morgan Stanley—hanno tutto il diritto di giocare duro. La SEC ha respinto la richiesta.

Perché questo rappresenta una tale minaccia per il governo degli Stati Uniti, e alla fine, ai contribuenti?

La maggior parte di questi prestiti sono garantiti dal governo degli Stati Uniti tramite Ginnie Mae, Fannie Mae, e Freddie Mac. Ai finanziatori non bancari è stata concessa una certa tolleranza, e alla fine riceveranno un risarcimento per le carenze di pagamento che stanno vivendo, ma hanno un problema di temporizzazione. Nel frattempo devono ancora effettuare i pagamenti tempestivi di interessi e capitale, per 120 giorni agli obbligazionisti Fannie e Freddie MBS, e, nel caso di coloro che devono ai detentori di titoli garantiti da ipoteca Ginnie Mae, finché non vanno in bancarotta. Non sono sicuro che alcuni di loro abbiano la liquidità per durare anche 30 giorni, e molti non potranno farlo per tre mesi, molto meno di un anno. Vedremo fallimenti, e sostanziale perdita di capacità di prestito come abbiamo fatto nel 2007, quando abbiamo perso i due terzi della capacità di prestito. Questo potrebbe essere peggio perché la disoccupazione potrebbe essere peggiore.

Una qualsiasi delle misure di stimolo approvate finora aiuterà?

I non bancari stanno già chiedendo un salvataggio, ma nessuno dei soccorsi federali finora li ha inclusi. L'MBA ha cercato di ottenere una certa protezione dalla legge CARES, che aveva 450 miliardi di dollari in prestiti e garanzie sui prestiti dalla Fed e dal Tesoro. Ma sono stati esclusi per un motivo, perché queste aziende hanno spinto ogni confine e rifiutato ogni forma di supervisione. Finora, sono stati anche esclusi dalle azioni che la Fed ha intrapreso, compreso un nuovo ciclo di allentamento quantitativo, e partecipazione al Term Asset-Backed Securities Loan Facility, which is a way to provide liquidity. Ginnie Mae has now created an assistance program to provide loans to its nonbank counterparties who are unable to cover the principal and interest payments to bondholders. Fannie Mae and Freddie Mac have refused to provide such assistance to their nonbank counterparties, because they are still under conservatorship status from the 2008 crisis and face their own capital shortfalls.

So some kind of bailout is nearly inevitable?

To save the market, the nonbanks will have to be bailed out either by the Fed or by the U.S. Treasury. This will be very difficult under restrictions put in place concerning nonbank bailouts under the Dodd-Frank Act. The cost is going to be very high. Secondo me, there has to be a quid pro quo from the industry in the form of significant future fees in return for such extraordinary support—they can't keep pushing the envelope and then expect to be rescued. They don't want to follow any of the rules that banks follow, and then they want to be treated like banks when liquidity shocks occur. It's just wrong.