Mentre l'economia degli Stati Uniti devastata dalla pandemia si prepara a una probabile ondata di pignoramenti immobiliari, un nuovo studio mostra che la perdita di una casa può avere conseguenze dolorose che si estendono ben oltre il danno finanziario immediato.

In un nuovo documento di lavoro, L'economista di Stanford Rebecca Diamond rileva che i pignoramenti rendono i proprietari di abitazione meno propensi ad acquistare un'altra casa negli anni successivi. Le loro condizioni di vita diventano meno sicure, e sono inadempienti su altri debiti più spesso.

Diamond e i suoi coautori—Rose Tan, un dottorato di ricerca a Stanford alunno, e Adam Guren della Boston University, identificano anche un sottoinsieme di proprietari di case che soffrono di più:i titolari di mutui che sono ai margini.

Questi sono i proprietari di case che sono in ritardo con i pagamenti, ma potrebbero probabilmente farcela con i loro prestiti se ricevessero una ristrutturazione del debito rivoluzionaria o il sostegno del governo. Questi proprietari marginali, che esistono a tutti i livelli di reddito, hanno molte più probabilità di divorziare e trasferirsi in quartieri di qualità inferiore a causa della preclusione.

scoperte di diamante, pubblicato come documento di lavoro il 22 giugno dal National Bureau of Economic Research, gettare nuova luce su ciò che gli economisti sanno sugli impatti della preclusione. Vengono anche in mezzo a una crisi immobiliare in fermento a causa delle ripercussioni economiche di COVID-19, con molti esperti immobiliari che prevedono un aumento dei pignoramenti residenziali che potrebbe spingere i legislatori a intervenire.

"Questi risultati sono molto rilevanti nel clima odierno, "Diamond ha detto. "Ci sono enormi, danni a lungo termine di preclusione che non sono stati sui radar dei politici o, fino ad ora, compreso da una prospettiva accademica." Diamond è senior fellow presso lo Stanford Institute for Economic Policy Research (SIEPR) e professore associato presso la Stanford Graduate School of Business.

Nel suo studio, Diamond ha anche esaminato come la preclusione colpisce i proprietari e i loro inquilini. Ha scoperto che i proprietari subiscono un colpo monetario simile ai proprietari di case, ma evitano il dolore aggiuntivo di dover lasciare la loro residenza principale. Per gli affittuari, i disagi sono limitati. Anche se spesso vengono sfrattati, tale inconveniente tende ad essere di breve durata ed evitano qualsiasi conseguenza a lungo termine.

"Ciò che è particolarmente interessante è che i proprietari subiscono lo shock finanziario e gli affittuari lo shock dello sfratto, ma i proprietari di case ricevono entrambi gli shock e gli effetti sono molto più gravi, "Diamond ha detto. "È la combinazione del colpo finanziario e dello sfratto che può devastare i proprietari di abitazione".

Basandosi su ricerche precedenti

I resoconti dei media spesso descrivono in dettaglio le ramificazioni sociali dei pignoramenti delle case, ma in passato, economisti e regolatori hanno guardato solo ai costi finali, secondo Diamante.

Un rapporto del 2010 del Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano degli Stati Uniti ha rilevato che i pignoramenti durante la Grande Recessione erano in media di $ 51, 000. Circa $ 41, 000 di questi rappresentavano perdite bancarie e cali nei valori delle case vicine. Nel frattempo, i proprietari di abitazione che sono andati in preclusione si sono fatti carico degli altri $ 10, 000 valore del costo.

Precedenti studi sui pignoramenti immobiliari hanno monitorato i pignoramenti confrontando i proprietari i cui prestatori si sono trasferiti per sequestrare le loro case con quelli che sono rimasti in regola con le rate del mutuo. rapporti di credito, però, consentono solo analisi di preclusione e non rivelano molto sugli impatti a lungo termine, secondo Diamante.

Per superare questi inconvenienti, Diamante, Tan e Guren hanno costruito un ampio set di dati attorno ai documenti di preclusione registrati nella contea di Cook a Chicago tra il 2005 e il 2016. L'Illinois richiede che i pignoramenti passino attraverso i suoi tribunali.

Prossimo, Il team di Diamond ha collegato altre fonti di dati chiave ai documenti, compresi i registri di fallimento, crimine, divorzio, storie di indirizzi individuali, punteggi di credito, entrate per codice postale, e i punteggi dei test scolastici.

I ricercatori hanno quindi utilizzato due metodi per analizzare i dati. Un approccio ha permesso loro di misurare gli effetti finanziari e non finanziari medi della preclusione su tutti i proprietari di case nel tempo. L'altro ha permesso loro di esaminare il sottoinsieme dei proprietari di case, o circa il 7% di tutti i casi di preclusione studiati, che erano sull'orlo della preclusione contro una ristrutturazione del debito. In altre parole, non hanno dovuto affrontare gravi difficoltà che avrebbero reso loro impossibile far fronte ai loro mutui.

Questo secondo approccio è stato particolarmente significativo. Poiché la Contea di Cook assegna in modo casuale i casi di preclusione ai giudici, gli esiti per i casi marginali variano a seconda del giudice. Ciò significava che Diamond poteva abbinare e quindi monitorare i proprietari di case con caratteristiche simili, ma risultati diversi in base a quanto fosse indulgente o severo il loro giudice designato.

"Questo è il più vicino possibile a un esperimento che si verifica naturalmente nei dati, " lei disse.

La necessità di nuove considerazioni politiche

Proprietari di case marginali che hanno subito un pignoramento, lei trovò, aveva più da perdere. In genere vivevano in quartieri a reddito più elevato e avevano mutui più grandi. Avevano anche il doppio delle probabilità di divorziare dopo cinque anni rispetto ai proprietari le cui case alla fine non erano state pignorate. Tendevano a trasferirsi in quartieri di qualità significativamente inferiore, in base alle entrate del codice postale e ai punteggi dei test scolastici.

Diamond ha scoperto che le differenze nella qualità del quartiere tra i proprietari pignorati e i loro pari non pignorati si sono ampliate nel tempo. "Per i proprietari marginali, gli effetti negativi rispetto ai proprietari di casa medi sono stati enormi, " lei disse.

I proprietari di case e i proprietari medi non sono usciti illesi. Entrambi hanno sperimentato una significativa difficoltà finanziaria in termini di beni persi e pagamenti inadempienti su altre forme di debito. I proprietari di case pignorati di tutti i tipi non sono stati costretti a ridimensionarsi, ma avevano significativamente meno probabilità di possedere la loro futura casa. Proprietari, nel frattempo, in genere rimanevano nella loro residenza principale, ma avevano tassi più alti di condanne per DUI dopo il pignoramento.

Diamond ha affermato che i suoi risultati suggeriscono la necessità di una diversa analisi costi-benefici da parte dei responsabili delle politiche quando si considerano i programmi per aiutare i proprietari di case subacquee. Ciò include la progettazione di programmi tenendo conto dei proprietari di case marginali e dei rischi aggiuntivi che devono affrontare.

"Come con qualsiasi politica del governo, solo una parte delle persone che hanno diritto a un sussidio cerca di usufruirne, "Diamond ha detto. "La mia ipotesi è che le persone che accetterebbero un'offerta di aiuto sarebbero più da guadagnare."