In un momento in cui gli sfratti e le insolvenze sui mutui sono stati paragonati a uno tsunami in arrivo in tutta l'America, uno studio di grandi dati sui rapporti prestito-valore sulla scia della recessione del 2007-08 porta una previsione cautelativa per il futuro clima economico irritante:

Più alto è il mutuo in essere di un lavoratore rispetto al valore della casa, peggiore è la loro futura crescita del reddito e la mobilità del lavoro.

Questi erano i risultati chiave quando quattro ricercatori, tra cui due della Washington University nella Olin Business School di St. Louis, ha approfondito i dati sui salari e i profili di credito che comprendono 30 milioni di americani in 5, 000 aziende. Hanno trovato una relazione negativa tra il reddito dei lavoratori e il loro rapporto mutuo/valore (LTV) per la casa, soprattutto quando la casa era sott'acqua (maggiore capitale dovuto rispetto al valore).

Per esempio, gli scienziati hanno scoperto che le persone con mutui subacquei guadagnavano $ 352, o il 5%, in meno mensilmente rispetto ai lavoratori con meno debiti ipotecari rispetto ai valori della casa.

Composto da problemi di credito e liquidità, questi lavoratori sono praticamente bloccati, incapace di trasferirsi in un lavoro con un reddito migliore o in una nuova area, i ricercatori hanno scritto nel loro studio di prossima pubblicazione nel Revisione di studi finanziari .

E potrebbe tradursi oggi negli effetti economici del COVID-19.

"L'impatto dell'attuale crisi sulle economie locali varia ampiamente negli Stati Uniti, " disse Radhakrishnan Gopalan, professore di finanza a Olin e coautore dello studio. "Il nostro studio mette in evidenza le difficoltà che qualcuno in una zona più colpita può incontrare nel tentativo di fare le valigie e trasferirsi in una regione meno colpita. Inoltre, il nostro studio evidenzia anche un importante costo di proprietà della casa:ad esempio, l'acquisto di una casa limiterà la mobilità del lavoro, e a lungo termine ciò potrebbe influire negativamente sul reddito da lavoro".

"Questo è uno dei primi studi a legare storie di credito dettagliate a informazioni sulla mobilità dei lavoratori e sugli aumenti salariali, " ha aggiunto il coautore Barton Hamilton, il Distinguished Professor of Economics di Robert Brookings Smith, Management &Entrepreneurship e direttore del Koch Center for Family Business presso la Washington University. "Il lavoro precedente ha analizzato questi fattori in modo isolato e non ha stabilito il collegamento tra i due".

Alla ricerca di modi per esaminare l'effetto dell'equità domestica e del reddito da lavoro, oltre ai meccanismi intrecciati, i ricercatori hanno utilizzato le informazioni di Equifax e gli indici dei prezzi delle case Corelogic per analizzare un campione casuale di 300, 000 lavoratori con un mutuo attivo in un periodo di 72 mesi all'inizio di questo decennio.

Hanno misurato l'equità domestica come LTV (il mutuo non pagato rispetto al valore di mercato) sulla residenza principale dei lavoratori. Hanno inoltre tenuto conto degli aumenti/diminuzioni del valore della casa utilizzando le fluttuazioni dei prezzi a livello di codice postale e controllato per le condizioni economiche locali. Inoltre, hanno messo a confronto il percorso di reddito dei proprietari di case rispetto agli affittuari che lavoravano nella stessa azienda, avevano un'età e una posizione lavorativa simili, e deteneva un livello simile di reddito e debito non ipotecario.

Cosa hanno mostrato essenzialmente i dati:i proprietari di case che affrontavano LTV elevati avevano meno probabilità di cambiare casa, ma è più probabile che cambi lavoro, se potessero. E gli affittuari che lavorano presso le stesse aziende e con un mandato di lavoro simile non hanno affrontato tali problemi. Inoltre, i proprietari di case con LTV elevati hanno affrontato una crescita del reddito più lenta mentre gli affittuari non hanno dovuto affrontare tali sanzioni.

Non era così scontato come un dibattito tra affitto e proprio, anche se. Il reddito e la mobilità dei proprietari di casa potrebbero variare. Un lavoratore potrebbe affrontare cali di reddito relativamente minori o trovare maggiori opportunità di lavoro se vivesse in un'area metropolitana con più posti di lavoro, ad esempio, un lavoratore IT a San Francisco/Silicon Valley, o uno stato con leggi più blande sulla non concorrenza che limitano i movimenti all'interno di un settore.

Ancora, hanno scoperto che il calo dei prezzi delle case a seguito della recessione del 2007-08 ha suggerito una riduzione del 2,3% dei salari mensili in tutta l'economia a causa della mobilità limitata.

"Se gli effetti negativi dell'attuale pandemia sulle condizioni economiche locali si ripercuoteranno anche sui prezzi delle case, poi ci ritroveremo con un certo numero di proprietari di case subacquee, " ha detto Gopalan. "In quello scenario, gli effetti che documentiamo saranno molto rilevanti".

Gopalan e Hamilton sono stati affiancati nella ricerca da due ex dottori di ricerca Olin, Ankit Kalda e David Sovich, che lavorano all'Università dell'Indiana e all'Università del Kentucky, rispettivamente.

Hanno scritto che un proprietario di casa con un mutuo subacqueo doveva affrontare una nuova offerta di lavoro in una zona diversa, si trovavano di fronte a tre prospettive (sgradevoli):

1. Vendere e ingoiare il deficit, il che significa che devono ancora richiedere un certo accesso alla liquidità, pur essendo vincolato al credito.
2. Mantieni la casa e affittala, il che significa che non ci sarà alcun acconto o un acconto trascurabile per una nuova casa nella nuova area.
3. Allontanati e fallisci sul mutuo, il che significa problemi di credito più profondi.

In breve, la loro mobilità era ostacolata tanto quanto la loro attuale situazione lavorativa, hanno detto i coautori. Un lavoratore potrebbe non cercare opportunità migliori in primo luogo e, di conseguenza, risentire di effetti negativi sul reddito a causa di un potere contrattuale minato nell'attuale luogo di lavoro.

Per il record, l'individuo medio nel loro gruppo di studio aveva 41 anni con un $ 41 annuale, 015 stipendio; comparativamente, la persona mediana nella forza lavoro statunitense complessiva in quella finestra temporale era 41,9 con un $ 41 annuo 392 reddito, hanno scritto i coautori. Il prestito medio:$ 192, 400.

"Il nostro studio evidenzia un importante costo di proprietà della casa, " ha detto Gopalan. "Mentre il "sogno americano" è solitamente definito in termini di creazione di ricchezza attraverso la proprietà della casa, la crisi finanziaria ha rivelato alcuni evidenti buchi in questa storia. Il nostro studio quantifica formalmente un costo importante per seguire il "sogno americano". Un modo relativamente sicuro di possedere una casa consiste nell'assicurarsi di disporre di un acconto o di un patrimonio immobiliare sufficienti in modo che, anche se i prezzi delle case scendono, non si è bloccati con un mutuo subacqueo. In questa misura, il nostro studio raccomanda cautela nello spingere i mutui con meno acconti".

Hamilton ha aggiunto:"Il nostro studio evidenzia che le politiche che interessano i mercati finanziari possono avere un impatto diretto anche sul mercato del lavoro. Le aziende devono anche essere consapevoli dei costi indiretti che i mercati del credito e la proprietà della casa possono imporre alla mobilità e all'allocazione ottimale della loro forza lavoro".