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Sono passati 15 anni da quando la bolla immobiliare del 2008 è scoppiata e ha mandato in tilt l'economia americana, ma esperti e accademici stanno ancora cercando di avere un quadro completo di ciò che ha causato il crollo immobiliare.
Con i prezzi delle case a nuovi massimi storici, i ricercatori dell'Università della Georgia stanno ancora sfatando le idee sbagliate comuni sul boom e sul crollo del 2008.
James Conklin, professore associato di immobili presso il Terry College of Business dell'UGA, ha voluto testare una percezione comune sulla crisi:la prevalenza dei prestiti subprime ha portato a valori immobiliari ingiustificati e insostenibili. I prestiti subprime sono prestiti concessi a mutuatari che potrebbero avere difficoltà con il rimborso a causa di bassi punteggi di credito e reddito.
"Penso che molte persone abbiano in testa lo scenario che c'era questo grande pool di persone con punteggi di credito bassi che non potevano acquistare prima di questo momento", ha detto Conklin. "Poi c'è stato un afflusso di credito facile che ha permesso a quelle persone di spingere i prezzi su livelli insostenibili. Non sembra essere così."
Conklin e i suoi coautori, gli economisti della Federal Reserve Bank W. Scott Frame, Kristopher Gerardi e Haoyang Liu, hanno pubblicato le loro scoperte in "Cattivi o capri espiatori? Il ruolo dei mutuatari subprime nel guidare il boom immobiliare degli Stati Uniti". Il documento è apparso nell'edizione di luglio 2022 del Journal of Financial Intermediation .
"La nostra opinione è che le persone con punteggi di credito bassi non sembrano guidare il boom immobiliare", ha detto Conklin. "Non c'è dubbio che le persone con punteggi di credito più bassi siano più inadempienti, ma non stavano aumentando i prezzi."
Il team di Conklin ha esaminato contea per contea la percentuale di prestiti concessi a mutuatari con punteggi di credito inferiori a 660 negli Stati Uniti tra il 2000 e il 2006.
"Abbiamo esaminato le aree in cui sono cresciuti i prezzi delle case e le aree in cui è cresciuto il numero di mutui subprime", ha affermato Conklin. "Non sono affatto gli stessi posti. Se i prestiti subprime fossero stati il motore del boom immobiliare, beh, allora penseresti che dove i prezzi delle case sono aumentati, avresti assistito alla maggiore crescita dei prestiti subprime, e questo non è proprio quello che abbiamo trovato."
I mutuatari subprime erano più propensi a contrarre prestiti per acquistare case di livello base o a prezzi moderati nel mercato surriscaldato, ha affermato.
"E i luoghi in cui abbiamo visto i prezzi aumentare rapidamente, è lì che abbiamo visto che i principali mutuatari erano una parte più ampia del mercato", ha affermato Conklin. "I mutuatari [ben qualificati] sono stati probabilmente in grado di fare offerte più alte di persone che considereremmo mutuatari marginali.
"Gli acquirenti marginali sono stati esclusi dal mercato; non hanno avuto la possibilità di far esplodere i prezzi delle case perché i mutuatari con punteggi di credito migliori e redditi migliori potevano offrire i prezzi più alti".
Cosa ha causato l'incidente immobiliare?
Molti fattori hanno portato al crollo immobiliare del 2008, ha detto Conklin. Prestiti esotici che richiedevano poca documentazione o prevedevano tassi di interesse variabili aiutavano le persone ad acquistare case che non avevano il reddito da permettersi. I proprietari di case che avevano prestiti subprime sono stati inadempienti sui loro prestiti. Il rapido aumento dei prezzi delle case ha alimentato la mentalità "compra ora o perdi" tra le famiglie e gli investitori.
Non era solo una cosa, ma è fondamentale sapere in che modo ogni fattore ha contribuito alla crisi in modo che le politiche immobiliari e di prestito possano essere accuratamente elaborate per prevenire un altro crollo, ha affermato Conklin.
Gli standard di prestito più rigorosi hanno impedito agli acquirenti di case di diventare eccessivamente indebitati e hanno ridotto il rischio che si trovino con un prestito subacqueo anche se i prezzi si stabilizzano o si riducono leggermente rispetto ai massimi storici odierni. È un'ottima cosa.
Ma l'assunto comune che i mutuatari subprime abbiano contribuito ad alimentare la bolla immobiliare ha anche portato i sottoscrittori di prestiti governativi come Freddy Mac a richiedere punteggi di credito molto più elevati oltre a acconti più grandi e prove di reddito. Ciò ha avuto l'effetto collaterale di escludere dal mercato alcuni aspiranti acquirenti di case.
"Una delle cose che le persone hanno portato via dalla crisi è che dobbiamo stare attenti a concedere prestiti a persone con punteggi di credito bassi", ha detto Conklin. "Se le [linee guida sul prestito] si basano su informazioni o ipotesi errate, potrebbero esserci molte persone che sarebbero dei buoni mutuatari che non saranno in grado di ottenere credito e non saranno in grado di acquistare case.
"Spesso pensiamo alla proprietà della casa come a un percorso verso la ricchezza, e se le persone sono tenute fuori da questo mercato che non dovrebbe esserlo, stiamo ostacolando quelle persone in termini di creazione di ricchezza". + Esplora ulteriormente
