Le famiglie americane hanno la maggior parte della loro ricchezza nei risparmi per la pensione (33%) e nel capitale proprio (29%). Di questo, il capitale proprio ha superato i 25 trilioni di dollari, secondo gli ultimi dati della Federal Reserve. Non sorprende che i proprietari di case con debiti ipotecari siano restii a rinunciare alle loro case in pignoramenti e potrebbero sfidare la logica finanziaria per evitare di inadempiere sui loro prestiti.

Ricerche recenti sulle inadempienze dei mutui mostrano che i mutuatari per la casa spesso continuano a pagare il mutuo anche quando sono gravemente sott'acqua, dove l'importo del prestito supera il valore della loro casa. "I proprietari di case attribuiscono un valore molto alto alla permanenza nelle loro case, a volte a caro prezzo continuando a pagare i mutui, gettando soldi buoni dopo cattivi", ha detto il professore immobiliare di Wharton Benjamin Keys. Oltre al costo finanziario dell'inadempienza, i mutuatari devono affrontare anche "una componente morale" in termini di stigma legato all'inadempienza e ai costi di trasloco, ha spiegato.

Naturalmente, i proprietari di case sono contrari a pubblicare le loro case come garanzia. Per la prima volta, un documento di ricerca intitolato "The Cost of Consumer Collateral:Evidence from Bunching" di esperti di Wharton e altrove ha catturato il grado di tale avversione tra i proprietari di case per pubblicare le loro case come garanzia. Keys è stato coautore dell'articolo con Benjamin L. Collier e Cameron Ellis, entrambi professori di gestione del rischio, assicurazioni e assistenza sanitaria presso la Fox School of Business della Temple University; Collier è anche ricercatore Wharton.

Determinare quel grado di "avversione alle garanzie" non è possibile dai dati sul debito ipotecario perché la maggior parte dei mutui per la casa richiedono garanzie in qualche modo, ha osservato Keys. Ha messo questo in un contesto:circa l'80% di tutto il debito delle famiglie negli Stati Uniti è garantito e il settore immobiliare garantisce circa il 90% di questi prestiti.

I ricercatori hanno superato questo ostacolo trovando un utile proxy nei dati del programma Federal Disaster Loan, che fornisce prestiti agevolati alle famiglie che hanno subito un disastro naturale (ad esempio, uragani, tornado, incendi) per riparare i danni alla loro residenza principale e la sostituzione dei beni distrutti. Nell'ambito del programma, coloro che prendono in prestito più di $ 25.000 devono inviare la loro residenza principale come garanzia. "Questa impostazione unica funziona come un perfetto quasi esperimento per isolare il valore delle garanzie dei proprietari di case", ha affermato Keys.

Grado di avversione al collaterale

L'analisi dei dati del programma Federal Disaster Loan ha mostrato "quanto i mutuatari odiano pubblicare garanzie", ha osservato Keys. La ricerca ha rilevato che il 30 percento di tutti i mutuatari si è "raggruppato" alla soglia non garantita di $ 25.000; prestiti più grandi di quello richiedevano loro di mettere le loro case come garanzia.

L'analisi ha stimato il grado mediano di avversione alle garanzie al 40 percento:quando la soglia è di $ 25.000, la metà dei mutuatari che potevano prendere in prestito $ 40.000 ha preso in prestito solo $ 25.000, rinunciando a $ 15.000 di credito agevolato. "Anche i proprietari di case che sono attualmente sott'acqua - e non perderebbero alcun capitale in caso di insolvenza - di solito si raggruppano alla soglia non garantita", ha detto Keys. "I costi finanziari dell'inadempienza e i costi morali dell'inadempienza sono gli stessi indipendentemente dall'uso delle garanzie, quindi l'unica cosa che varia alla soglia è la paura di essere cacciati dalle loro case."

I dati hanno coperto tre periodi del programma Federal Disaster Loan tra il 2005 e il 2018, durante i quali l'importo massimo del prestito senza garanzie è cresciuto da $ 10.000 a $ 25.000. Per il periodo 2014-2018, il 33% dei mutuatari ha optato per un prestito di $ 25.000, anche se molti si sono qualificati per importi di prestito sovvenzionati sostanzialmente maggiori.

"Sommando l'avversione alle garanzie per tutti i raggruppamenti, stimiamo che i mutuatari abbiano rinunciato a oltre $ 1,1 miliardi di crediti sovvenzionati da questo programma federale per evitare di inviare garanzie", ha affermato Keys. "Questo è un sacco di credito a buon mercato perso."

Keys ha chiarito che solo perché il 33% dei mutuatari raggiunge la soglia, ciò non significa che gli altri non siano riluttanti. "È semplicemente che i vantaggi della collateralizzazione superano i costi del raggruppamento prendendo un prestito agevolato più piccolo."

Il documento ha anche rilevato che i tassi di insolvenza scendono del 35% quando i prestiti sono garantiti. "Quella grande entità è simile al miglioramento del punteggio di credito di qualcuno di 100 punti in termini di default previsto", ha affermato Keys.

Da asporto per i responsabili politici

Un punto a favore del documento per i responsabili politici è l'opzione di valutare in modo differenziato i prestiti garantiti e quelli non garantiti. "In un mercato privato, ci aspetteremmo che le forze della concorrenza richiedano ai prestatori di offrire ai consumatori qualcosa in cambio della pubblicazione della loro casa come garanzia", ​​ha affermato Keys. "Date le grandi differenze di insolvenza, ci aspetteremmo che i finanziatori possano permettersi, in base al rischio corretto, di abbassare il tasso di interesse per coloro che pubblicano garanzie. Questo è quello che ti aspetteresti, se è più facile riscuotere il debito del previsto le perdite sui prestiti diminuirebbero e i tassi di interesse diminuirebbero."

Ma nel programma Federal Disaster Loan, i mutuatari non ottengono nulla per pubblicare le loro case come garanzia, quindi in sostanza stanno sovvenzionando i mutuatari più rischiosi che non inviano garanzie, ha sottolineato Keys. "Un approccio che i responsabili politici potrebbero adottare sarebbe quello di ridurre i tassi di interesse e ridurre i costi di prestito per coloro che garantiscono i loro prestiti. Ciò incoraggerebbe più persone a inviare garanzie, riducendo il raggruppamento, e ridurre le inadempienze nel programma anche concedendo prestiti più grandi. Potrebbe essere un modo per valutare in modo più accurato il rischio e potenzialmente coinvolgere più persone nel programma."

Lo studio è stato pubblicato dal National Bureau of Economic Research .