Una casa sopraelevata a Houston, Texas per proteggersi dalle inondazioni. Molte case a Houston sono ora costruite o ricostruite su travi che le elevano da 10 a 12 piedi sopra il livello del suolo. Credito:Antonia Sebastian
Le case del Texas che hanno subito il più grande successo in termini di valore dopo l'uragano Ike del 2008 sono state, sorprendentemente, non quelli all'interno di zone di alluvione storiche, nuovi risultati della ricerca. Anziché, erano case appena fuori da queste zone, dove i danni hanno colpito interi quartieri, abbassando il valore degli immobili per anni, secondo un team di ricercatori dell'Università del North Carolina, Chapel Hill che ha presentato i risultati questa settimana al Fall Meeting 2019 di AGU a San Francisco.
I risultati aiutano i ricercatori a identificare quali proprietari di abitazione hanno maggiori probabilità di inadempienza sul mutuo dopo una forte tempesta e a ideare soluzioni che proteggano i proprietari di abitazione.
L'Agenzia federale per la gestione delle emergenze definisce le zone alluvionali di 100 anni come aree in cui esiste una probabilità di inondazione pari o superiore all'1% in un determinato anno. Ma le acque alluvionali possono diffondersi ben oltre queste zone in molte aree urbane, dove l'acqua scorre liberamente su ampie andane di cemento, secondo Harrison Zef, ingegnere presso l'Università della Carolina del Nord, Chapel Hill e membro del team che ha presentato le nuove scoperte.
Questo é un problema, perché mentre la legge federale richiede ai residenti nelle zone alluvionali di 100 anni di acquistare un'assicurazione contro le alluvioni, non c'è tale requisito per quelli al di fuori di queste zone. Quindi, quando arriva una tempesta e i residenti devono pagare il conto per i danni, spesso finiscono per prendere in prestito denaro contro il valore delle loro case. Ma i residenti già gravati dal debito ipotecario potrebbero ridurre le loro perdite e andarsene del tutto, secondo Zeff.
"Molte persone cercano di vendere le loro case a prezzi bassissimi per pagare il mutuo, o semplicemente andare via, inadempiente al mutuo, " ha detto Zeff.
Questo è successo dopo l'uragano Katrina nel 2005. A partire dal 2017, almeno 20, 000 edifici sono rimasti abbandonati a New Orleans.
Nel nuovo studio, Zef e i suoi colleghi volevano capire le forze che mandano a casa i valori che si schiantano dopo una tempesta. Hanno usato i dati della First Street Foundation, un profitto sul rischio di alluvioni con sede a New York, studiare i valori delle proprietà nella contea di Harrison, Texas dal 2006 al 2014. La contea comprende Houston, che è stato duramente colpito dall'uragano Ike nel 2008.
Una mappa dei quartieri nel Brays Bayou di Houston con un aumento del rischio di insolvenza dei mutui a causa dei danni causati dalle inondazioni dopo l'uragano Ike, rispetto alla zona speciale a rischio di alluvione. Molte case a rischio elevato si trovano al di fuori dell'area di pericolo. Credito:Harrison Zeff
I ricercatori hanno combinato i dati sul valore della proprietà con le osservazioni sul campo di funzionari locali su cui le case sono state danneggiate. Hanno scoperto che le case danneggiate all'interno della zona alluvionale hanno perso valore dopo la tempesta ma, in media, recuperato la maggior parte del loro valore entro il 2014. Al contrario, la maggior parte delle case al di fuori delle zone alluvionali non aveva recuperato il proprio valore entro il 2014.
Per capire perché le case al di fuori della zona alluvionale hanno subito un colpo maggiore, gli scienziati hanno esaminato la relazione tra il valore della proprietà e quante case vicine erano state danneggiate. Hanno scoperto che le case nelle comunità in cui anche le case vicine erano state danneggiate avevano perso il maggior valore della proprietà. Nelle aree con 200 o più case danneggiate per miglio quadrato, la casa media ha perso un terzo o più del suo valore.
La scoperta suggerisce che uno dei motivi principali per cui le case al di fuori delle zone alluvionali perdono valore immobiliare è perché le case vicine si trovano nella stessa situazione.
"Se ogni casa di un isolato è in vendita, farà qualcosa per il valore di quelle case, " ha detto Zef. "Ora c'è questo eccesso di case che sono state danneggiate".
Almeno alcune delle persone colpite dall'uragano Ike erano sopravvissuti all'uragano Katrina che sono fuggiti in Texas. Da allora, Il Texas ha avuto inondazioni nel 2015, 2016 ed è stato colpito dall'uragano Harvey nel 2017, il che significa che alcuni sfortunati proprietari di case sono stati colpiti da più tempeste. Il prossimo passo dei ricercatori è estendere la loro analisi al 2019 per includere queste tempeste più recenti. Zef si aspetta che i valori delle proprietà siano crollati ulteriormente nelle aree colpite da una tempesta dopo l'altra.
Ma non è tutto negativo e triste. I risultati suggeriscono che espandere le stesse protezioni trovate all'interno delle zone alluvionali potrebbe aiutare quelli al di fuori di esse.
"Urbanisti, amministratori comunali, e le compagnie di assicurazione possono ... applicare diverse politiche per controllare queste tendenze e aiutarle a proteggere l'ambiente, " disse Mona Hemmati, studente di dottorato in ingegneria civile e ambientale presso la Colorado State University, che non era coinvolto nel nuovo studio.
Tali soluzioni includono l'espansione della copertura assicurativa contro le alluvioni, miglioramento dei sistemi di drenaggio delle tempeste, elevando case e costruendo parchi in modo che le acque piovane penetrino nel terreno piuttosto che attraversare il cemento.
Questa storia è stata ripubblicata per gentile concessione di AGU Blogs (http://blogs.agu.org), una comunità di blog di scienze della Terra e dello spazio, ospitato dall'American Geophysical Union. Leggi la storia originale qui.
