Nonostante le rigide regole bancarie messe in atto dopo il crollo immobiliare dello scorso decennio, il mercato dei mutui affronta nuovamente il rischio di un crollo che potrebbe mettere in pericolo l'economia degli Stati Uniti, avvertono due professori di Berkeley Haas in un articolo scritto in collaborazione con gli economisti della Federal Reserve. La minaccia riflette un boom delle società di mutui non bancarie, una categoria di istituti di credito indipendenti che sono meno regolamentati e finanziariamente più fragili delle banche e che ora originano la metà di tutti i mutui immobiliari statunitensi.

"Se queste aziende falliscono, chiude il mercato dei mutui, e questo ha implicazioni disastrose per la salute generale dell'economia, "dice Richard Stanton, professore di finanza e Kingsford Capital Management Chair in Business presso Haas. Stanton è l'autore del documento Brookings, "Crisi di liquidità nel mercato ipotecario, "con Nancy Wallace, la cattedra Lisle e Roslyn Payne in Real Estate Capital Markets e presidente del gruppo Haas Real Estate. Suk Kim, Steven M. Laufer, e Karen Pence del Federal Reserve Board erano coautori.

La regolamentazione bancaria ha alimentato il boom dei prestatori non bancari

Durante il busto abitativo, i prestatori non bancari hanno fallito a frotte quando i prezzi delle case sono diminuiti e i mutuatari hanno smesso di effettuare pagamenti, alimentando una più ampia crisi finanziaria. Eppure, quando le banche hanno drasticamente ridotto i prestiti per la casa dopo la crisi, sono state le società di mutui non bancarie che sono intervenute nella violazione. Ora, i non bancari sono una forza più grande che mai nel prestito residenziale. Nel 2016, rappresentavano la metà di tutti i mutui, rispetto al 20 percento del 2007, le note cartacee della Brookings Institution. La loro quota di mutui con l'esplicito sostegno del governo è ancora più alta:i non bancari originano circa il 75% dei prestiti garantiti dalla Federal Housing Administration (FHA) o dal Department of Veterans Affairs (VA) degli Stati Uniti.

I prestatori non bancari sono regolati da un mosaico di agenzie statali e federali che non hanno le risorse per vegliare su di loro in modo adeguato, quindi il rischio può facilmente accumularsi senza un controllo. Mentre la Federal Reserve presta denaro alle banche in caso di necessità, non fa lo stesso per le società ipotecari indipendenti.

Scarso accesso ai contanti

In netto contrasto con le banche, le società ipotecari indipendenti hanno poco capitale proprio e scarso accesso al contante in caso di emergenza. Sono arrivati ​​a fare affidamento su un tipo di finanziamento a breve termine noto come linee di credito di magazzino, generalmente forniti da banche commerciali e di investimento più grandi. È un'area oscura poiché la maggior parte dei prestatori non bancari sono società private che non sono tenute a divulgare le loro strutture finanziarie, così l'articolo di Stanton e Wallace fornisce la prima tabulazione pubblica della portata di questo prestito di magazzino. Hanno calcolato che alla fine del 2016 c'era un impegno di 34 miliardi di dollari sui prestiti di magazzino. da $ 17 miliardi alla fine del 2013. Ciò si traduce in circa $ 1 trilione di "prestiti di magazzino" a breve termine finanziati nel corso di un anno.

Se l'aumento dei tassi di interesse dovesse soffocare il mercato del rifinanziamento ipotecario, se un rallentamento economico spingesse più proprietari di case a fallire, o se le banche che concedono credito ai creditori ipotecari li tagliano, molte di queste aziende si ritroverebbero nei guai senza via d'uscita. "C'è una grande fragilità. Questi istituti di credito potrebbero scomparire dalla mappa, "Note di Stanton.

Rischio per i contribuenti

Gli effetti a catena di un crollo del mercato sarebbero gravi, e i contribuenti sarebbero potenzialmente a rischio per le perdite registrate da società di mutui fallite. Oltre ai prestiti garantiti da FHA o VA, il governo è esposto attraverso Ginnie Mae, l'agenzia federale che fornisce garanzie di pagamento quando i mutui vengono raggruppati e venduti come titoli agli investitori. Le società di mutui dovrebbero sostenere le perdite se questi prestiti cartolarizzati vanno a male. Ma se quelle società falliscono, il governo "sosterrà probabilmente la maggior parte dell'aumento del credito e delle perdite operative, " conclude il giornale. Ginnie Mae è particolarmente vulnerabile perché quasi il 60 per cento del volume in dollari dei mutui che garantisce proviene da istituti di credito non bancari.

Le comunità vulnerabili sarebbero le più colpite. Nel 2016, prestatori non bancari hanno fatto il 64% dei mutui per la casa estesi a mutuatari neri e latini, e il 58% dei mutui a proprietari di case che vivono in zone a reddito basso o moderato, le relazioni cartacee.

Gli autori sottolineano che sperano che il loro articolo aumenti la consapevolezza dei rischi posti dalla crescita del settore non bancario. La maggior parte della discussione politica sulla prevenzione di un altro crollo immobiliare si è concentrata sulla supervisione delle banche e di altri istituti di deposito. "Si pensa di meno, nelle discussioni sulla riforma del finanziamento abitativo e altrove, alla domanda se sia saggio concentrare così tanto rischio in un settore con così poca capacità di sopportarlo, " conclude il giornale.

Stanton aggiunge, "Vogliamo rendere parte del dibattito la parte non bancaria".