Una nuova ricerca degli esperti di alloggi della USC rivela che la mancanza di affitti a prezzi accessibili è un problema più grande di quanto si pensasse in precedenza, non solo nelle grandi città costiere ma in gran parte degli Stati Uniti.

I risultati provengono da un nuovo metodo dei ricercatori della USC Price School of Public Policy per fornire ai responsabili delle politiche un quadro più accurato delle condizioni del mercato degli affitti. Aiuta a mostrare la pressione crescente sui lavoratori e le sfide che le aziende devono affrontare nel reclutamento di manodopera. I risultati sottolineano anche come i metodi tradizionali di calcolo dell'onere dell'affitto spesso rappresentino sostanzialmente in modo errato le condizioni del mondo reale.

"Lo studio mostra una crescente discrepanza tra affitti e redditi, come gli affitti crescono più velocemente dei salari. È un problema di accessibilità acuto tra le persone più povere, ma colpisce un gruppo di persone molto più ampio, " ha detto Dowell Myers, professore di urbanistica e demografia alla USC Price e direttore del Population Dynamics Research Group della scuola.

Washington, DC, era l'area metropolitana meno accessibile in generale nella nazione. Quattro delle 10 metropolitane meno convenienti sono in California:San Diego, Los Angeles, Riverside-San Bernardino e Sacramento. Le città più convenienti si trovano nell'entroterra, compresa Atlanta, Città del Lago Salato, Las Vegas e Phoenix.

Lo studio è stato recentemente pubblicato nella rivista peer-reviewed, rivista di ricerca politica paesaggio urbano , prodotto dal Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano degli Stati Uniti.

Ricalcolo dell'affitto conveniente

Il metodo prevalente per valutare la mancanza di accessibilità è l'eccessivo onere dell'affitto, misurato dalla percentuale di affittuari che spendono più del 30 per cento del loro reddito familiare in affitto. Ma questa tecnica ha delle carenze perché non distingue molto bene i gradi di accessibilità locale. Porta anche ad anomalie, come trovare quell'accessibilità a San Francisco o Washington, DC, è migliore della media nazionale, ha detto Myers.

Anziché, il nuovo metodo utilizzato dai ricercatori è progettato per misurare il crescente disallineamento tra l'aumento degli affitti e dei redditi in modo da poter distinguere le aree metropolitane in modo più accurato nel tempo, isolando anche i problemi a livello di reddito basso e medio. Impiega un indicatore che i ricercatori chiamano "mancata corrispondenza tra quartile costante, " che utilizza gli stessi dati del censimento in un disegno diverso per confrontare i cambiamenti nella distribuzione degli affitti e del reddito dai loro valori in un anno base:il 2000 in questo studio, che precede sia la bolla immobiliare che la Grande Recessione, fino al 2016.

Le distribuzioni degli affitti si sono spostate verso l'alto nella nazione e nella maggior parte delle aree metropolitane, mentre le distribuzioni del reddito sono migliorate molto poco. Per esempio, dal 2000, il canone di locazione medio a livello nazionale è aumentato del 17,2 percento (in dollari 2016) mentre il reddito medio annuo degli affittuari è in realtà leggermente diminuito, da $ 38, da 468 a $ 37, 500 (-2,5 percento).

Lo studio utilizza l'indicatore di disallineamento per classificare le 50 aree metropolitane più grandi per l'accessibilità economica degli affitti, sulla base dei dati del censimento del 2000 e dell'American Community Survey. Ordina gli affittuari in quattro quartili nelle aree metropolitane utilizzando soglie definite nel 2000 e aggiornate per l'inflazione. I cambiamenti nelle distribuzioni vengono rivelati ordinando gli affittuari 2016 in questi quartili costanti che rappresentano gli affitti tradizionali alti e bassi di un'area.

Come sono cambiati gli affitti, a Los Angeles e oltre

a livello nazionale, lo studio mostra lievi variazioni nella distribuzione del reddito, ma grandi cambiamenti negli affitti. Considerando che il reddito degli affittuari è leggermente aumentato per includere il 25,9 percento degli affittuari nella fascia più alta nel 2016, il 39,1% di tutti gli affittuari statunitensi ora pagava gli affitti nel quartile più alto, uno spostamento verso l'alto del 14,1 per cento.

Il caso di Los Angeles è più estremo dei cambiamenti nazionali. Nell'area metropolitana di Los Angeles c'è stato un piccolo spostamento verso l'alto dei redditi nel quartile più alto, ora 29,3 per cento, un aumento di 4 punti percentuali, ma lo spostamento verso l'alto dei canoni di locazione dal 2000 è stato di gran lunga maggiore, ora 54,4 per cento, un aumento di 29 punti percentuali. La metà di tutti gli affittuari di Los Angeles è ora costretta a pagare quelli che prima erano affitti di prim'ordine, anche se il numero dei redditi di prim'ordine è aumentato relativamente poco. Rettificato per l'aumento del reddito, ciò equivale a uno spostamento netto verso l'alto e un disallineamento di 25,2 punti percentuali, lo studio dice.

Al contrario, L.A. ha perso il 14% degli affitti dal quartile più basso, anche se la quota degli affittuari a basso reddito è rimasta pressoché invariata (-0,5 per cento). Così, L.A. ha assistito a un crescente stress sia nella fascia bassa che in quella alta del mercato, un disallineamento totale del 38,6 per cento.

Le 10 metropolitane meno convenienti in generale sono Washington, DC, San Diego, Virginia Beach, Los Angeles, Riverside-San Bernardino, New Orleans, Miami, Denver, Houston e Sacramento. Gli affitti del primo quartile sono aumentati molto più dei redditi in tutti questi casi, e sono state anche sostenute grandi perdite di affitti a basso prezzo.

"I nuovi risultati misurano il crescente stress avvertito dagli affittuari a tutti i livelli della distribuzione del reddito, che mostra quanto una quota più grande è costretta nelle fasce di canone più alte rispetto a prima, " ha detto Myers.

A confronto, altre metropolitane lontane dalle coste se la sono cavata meglio; Per esempio, Il disallineamento dell'accessibilità economica di Chicago nel primo quartile degli affitti è aumentato solo di uno spostamento netto di 14,5 punti percentuali. Altre aree metropolitane sono andate ancora meglio, come Dallas (netto 12,8), Kansas City (9,7) e Atlanta (8,3). Tutti questi aumenti sono inferiori alla media nazionale, significando un disallineamento minore e meno stress per gli affittuari.