I mercati immobiliari sono le mete preferite per gli investitori stranieri in cerca di rendimenti, case vacanza o rifugi sicuri, o per coloro che evitano le restrizioni fiscali e la repressione della corruzione nei loro paesi d'origine. Ma la domanda di case statunitensi da parte di investitori stranieri, soprattutto cinese, fa salire i prezzi delle case, esacerbando le preoccupazioni sull'accessibilità degli alloggi, secondo una nuova ricerca di Wharton.

I prezzi delle case sono cresciuti di 8 punti percentuali in più nei codici postali statunitensi con un'elevata popolazione cinese nata all'estero dal 2012 al 2018, secondo un documento intitolato "Capitale globale e beni locali:prezzi delle case, Le quantità, ed elasticità, " scritto dalla studentessa di dottorato di Wharton Caitlin Gorback e dal professore di proprietà immobiliari di Wharton Benjamin Keys.

"Il quadro generale è che abbiamo una crisi di accessibilità per gli alloggi nelle città in cui ci sono i posti di lavoro, "Keys ha detto. "Una delle vere tensioni nel mercato immobiliare degli Stati Uniti è che i luoghi che stanno vedendo una forte crescita dell'occupazione non stanno creando nuove abitazioni abbastanza rapidamente da accogliere tale crescita di posti di lavoro".

L'esempio più lampante di disconnessioni tra crescita del lavoro e alloggi è la San Francisco Bay Area e in particolare la contea di San Mateo, disse Chiavi. Dal 2012, quella regione ha avuto un aumento dell'occupazione di circa il 30%, ma meno del 10% di aumento delle unità abitative, Ha aggiunto.

Keys ha incolpato quelle carenze di alloggi sulle restrizioni urbanistiche che scoraggiano la nuova costruzione di case, e l'aumento dei costi di costruzione. "Ci sono circa sei volte più nuovi posti di lavoro quanti sono i nuovi permessi abitativi, " ha detto. "Ci sono un sacco di cerchi da superare per ottenere qualcosa costruito in questi luoghi, soprattutto per costruire in modo denso."

Gli stranieri che acquistano case negli Stati Uniti potenzialmente esacerbano questo problema di accessibilità, Le chiavi continuarono. Gli acquirenti cinesi hanno guidato investimenti stranieri nelle case degli Stati Uniti negli ultimi sette anni. Nel 2019-2020, hanno acquistato proprietà immobiliari negli Stati Uniti per un valore di $ 11,5 miliardi, o poco più di un sesto del totale, secondo un rapporto della National Association of Realtors (NAR). Altri investitori tra i primi cinque provenivano dal Canada, Messico, India e Colombia, in questo ordine. (La Colombia lo scorso anno ha sostituito il Regno Unito come quinto paese di origine di acquirenti stranieri). Gli acquisti di acquirenti stranieri hanno rappresentato il 4% dei $ 1,7 trilioni di vendite di case esistenti lo scorso anno, il rapporto NAR ha osservato.

La ricerca di Gorback e Keys mostra anche che i prezzi delle case e gli affitti sono aumentati in luoghi che hanno visto grandi dosi di investimenti stranieri. "Ciò è in gran parte dovuto al fatto che i luoghi in cui si vedono acquirenti stranieri sono gli stessi luoghi che hanno economie più dinamiche e hanno più posti di lavoro".

Circa la metà delle case acquistate dagli stranieri viene utilizzata come residenza primaria; gli altri fungono da case di vacanza, seconde case o un pied-à-terre che visitano di tanto in tanto, disse Chiavi. "Per esempio, gran parte degli investimenti canadesi nelle case degli Stati Uniti provengono dagli uccelli delle nevi che acquistano case in Florida".

La portata di uno "shock della domanda"

Usando gli investimenti esteri come uno "shock della domanda, " il documento esamina anche quanto sia reattivo lo sviluppo abitativo alle variazioni di prezzo. "Se i prezzi aumentano in un mercato, questo stimola la costruzione? Questo porta a pale nel terreno?" ha chiesto Keys. Diversi mercati rispondono in modo diverso a questi fattori scatenanti, e molto dipende dalla disponibilità di località alternative nelle vicinanze, ha notato.

Lo studio ha rilevato che i mercati immobiliari sono relativamente anelastici alle variazioni dei prezzi nel breve periodo di circa 10 anni. "I prezzi delle case possono muoversi molto più rapidamente di quanto possa fare la costruzione di abitazioni, " ha detto Keys. Ha aggiunto che "i mercati costieri e i mercati che hanno avuto requisiti di zonizzazione storicamente più severi sembrano essere più anelastici in questo periodo, " aggiungendo che questo risultato è coerente con la ricerca precedente.

Keys ha osservato che la loro ricerca fornisce "una nuova stima empirica di queste elasticità che non è stata stimata utilizzando questo approccio o in questo periodo di tempo". Rende possibile "confrontare e contrapporre e, auspicabilmente, calibrare i modelli di economia urbana relativi a quanto ci aspetteremmo che i mercati immobiliari siano reattivi a diversi tipi di shock, " Ha aggiunto.

Lo "shock della domanda" degli investimenti esteri innesca anche effetti a catena nei mercati immobiliari, lo studio ha rilevato, citando Seattle come esempio di caso. "Nel caso di Seattle, quando si esegue il drill-down geograficamente, vedete questo modello di crescita differenziale dei prezzi delle case, non solo nei quartieri alti nati all'estero, ma nei quartieri che confinano con quei quartieri, " disse Chiavi.

The Seattle example is part of the study's computation of the impact foreign capital flows have on house prices and supply for the largest 100 markets in the U.S. It found that local housing markets are price inelastic in the short run, but that is heterogeneous (or varies) across markets. Seattle displayed "a spillover effect" where investment in foreign-born Chinese neighborhoods pushes up housing prices in the nearby neighborhoods as well, Keys continued. Seattle also absorbs some of the demand redirected from Canada, where cities like Vancouver deter foreign ownership of homes through taxes, including on ownership of vacant homes, Ha aggiunto.

Redirected Foreign Demand, Volatility

The U.S. housing market is also particularly sensitive to tax restraints many countries impose on foreigners buying residential properties in their jurisdictions, the paper found. Some of the investors turned away from those countries head to the U.S., which does not have those tax restraints.

Chinese investments in U.S. housing reflect in part a flight of capital from China in recent years, said Keys. "A big part of that was about wealthier Chinese citizens moving their money abroad to avoid taxes and to avoid scrutiny, " he added. In fact, China in 2016 experienced "the greatest episode of capital flight in history, " according to a Wall Street Journal report at the time.

As those investors turned their attention to the U.S., its housing markets turned out to be more sensitive than previously thought, said Keys. "One surprising finding in our study is how responsive foreign investment is to tax policies imposed abroad, " he added. "The takeaway for us is that these policies that are being imposed in countries like Singapore, Australia, Canada and New Zealand have a direct effect on the U.S. housing market."

Several countries consciously regulate foreign investments in residential properties, recognizing the undesirable effects some of that could have, especially with speculation. The paper documents 10 policy events in five countries between 2011 and 2018 that made the U.S. housing market "relatively cheaper to invest in." The governments in those countries used tax policy to deter foreigners from buying housing properties and to curb speculation.

Singapore was the first to introduce a foreign buyer tax in 2011 in the form of a stamp duty; it progressively increased that to 20% by July 2018. Hong Kong levies stamp duties of 30% on nonresident home buyers, which includes a duty on those who are not first-time buyers, including residents.

Others that levy taxes on foreign buyers of residential properties include the governments of British Columbia and Ontario in Canada; Victoria in Australia; e Nuova Zelanda. British Columbia also levied a speculation and vacancy tax in certain communities. Many countries impose such "foreign real estate buyer taxes" in order to deter foreign capital inflows and stabilize housing prices in their markets, the paper's authors noted.

While foreign investments have lifted home prices in select U.S. markets, they have declined in the last three years. Foreign inflows had been steadily increasing from $66 billion in 2009-2010 to $153 billion in 2016-2017, but have since dropped to $74 billion last year (2019-2020), according to the NAR report cited earlier.

Chinese investments in U.S. housing have followed that pattern, falling from nearly $32 billion in 2016-2017 to $11.5 billion last year. Keys attributed that to China's capital controls in recent years and pressure on its citizens to unwind their investments abroad in order to shore up its domestic economy, as the Wall Street Journal reported. The U.S.-China trade war, U.S. controls on immigration and unfavorable exchange rates have also dampened Chinese investments in U.S. housing, ha notato.

What's Next for U.S. Housing?

Keys said his study is timely now because "there's a big question about how the housing market will come back after COVID-19." He noted that several housing submarkets in the U.S. have seen "huge inflows of foreign investment" over the last 10 years. "If that dries up, it would represent an opportunity for domestic buyers and put downward pressure on prices, but that may be a bad thing for existing home owners."

If the pandemic persists, foreign investments in U.S. homes would continue their decline, and cause home prices to fall, Keys predicted. In that setting, "clearly, there would be an advantage for domestic homebuyers, " said Keys. "[Also], a decline in foreign investment may relax some of the affordability constraints to a modest degree in cities where the jobs are more plentiful than the housing in them."

Some of the space vacated by Chinese and Canadian investors could be filled by those from Mexico, India and Colombia, which have shown rising appetites for U.S. homes. But such demand is "highly dependent" on U.S. federal policies, said Keys. U.S. policies on combating COVID-19 is the first factor, Ha aggiunto. "Relative to the alternative markets where foreign buyers may be considering, we as a country have done the worst job managing the COVID crisis. Investors who are deliberating between the other megacities of the world and are concerned about public health will steer their investments away from the U.S. at the moment."

The outcome of the forthcoming U.S. presidential election could change some of those stakes. "At the moment, it feels like a difficult time for immigrants to feel welcome in this country, given the set of federal policies in place and the barriers to immigrate, " said Keys. "So, a change in administration that is attached to a change in those policies could certainly reinvigorate investment in the U.S. housing market."

Policy Prescriptions

Could the U.S. do something to protect its housing markets from unfavorable foreign investment? Policy makers could weigh the speed and magnitude at which foreign capital flows would decline, if the U.S. were to impose "a large foreign buyer tax" to deter foreign investments in housing, said Keys. Such investments "appear to be quite elastic" to the imposition of a foreign-buyer tax, Ha aggiunto.

"My concern is largely one of unused housing units, especially in expensive areas, " said Keys. A vacancy tax similar to that in Vancouver is "worth considering, " he added. "One of the things that rapid flows of investment could do is they can distort construction efforts and put additional resources towards building properties that foreign investors may want only in the short term, but then that housing stock will last a very long time."

Keys also urged state and local governments to re-examine zoning and height restrictions, and the time delays that permitting for new construction entails. "The number of hurdles to jump through makes it so challenging to develop affordable housing in the U.S., " he added. Some states like California have already begun taking legislative action to push local communities to change their zoning rules, ha notato.