Credito:Shutterstock
La saggezza convenzionale negli ultimi anni ha attribuito gran parte della colpa dell'aumento del costo della vita nelle città americane a politiche di zonizzazione eccessivamente rigide. Ma un gruppo di ricerca composto da economisti ed ex alunni del Columbian College of Arts and Sciences (CCAS) della George Washington University ha scoperto che costi di trasporto più elevati hanno un impatto maggiore sul costo della vita rispetto alle restrizioni sulla zonizzazione.
In un nuovo studio pubblicato sulla rivista Regional Science and Urban Economics , il team ha utilizzato una versione avanzata di un modello di simulazione urbana per studiare le determinanti dei costi abitativi nelle città. Gran parte del lavoro accademico sui fattori che influenzano il costo della vita nelle città si è concentrato sulla regolamentazione dell'uso del suolo. Studi precedenti hanno suggerito che le politiche che limitano la densità abitativa, come la zonizzazione unifamiliare e la designazione dei distretti storici, hanno portato a un aumento dei prezzi delle case. Ma quegli studi non utilizzavano modelli formali della città e ignoravano gli effetti delle spese di trasporto sul costo della vita.
Mentre il nuovo studio rileva che la scarsità di alloggi causata dalle normative sull'uso del suolo influisce sulle spese di soggiorno dei lavoratori nelle aree urbane, conclude che il costo del pendolarismo per andare al lavoro è molto più influente.
Le restrizioni sulla zonizzazione vicino al quartiere centrale degli affari di una città costringono abitualmente lo sviluppo residenziale più lontano dal centro. Le unità abitative lontane dal centro cittadino tendono ad essere meno costose, il che abbassa il costo medio degli alloggi in un'area urbana. Tuttavia, i lavoratori che vivono in case più economiche in periferia devono sopportare spostamenti più lunghi e una maggiore congestione del traffico, il che porta a costi di trasporto più elevati.
"Il mercato immobiliare cittadino è come un pallone", ha affermato Anthony Yezer, professore di economia del CCAS e coautore dello studio. "Le restrizioni che limitano la densità abitativa in alcune aree fanno sì che il pallone si espanda in aree meno ristrette".
Lo studio ha anche rilevato che le politiche di zonizzazione hanno avuto un effetto minimo sull'importo della compensazione che i datori di lavoro devono offrire ai lavoratori per trasferirsi in un'area urbana. Invece, concludono i ricercatori, le città farebbero bene a migliorare i trasporti, ad esempio ampliando il trasporto pubblico e costruendo nuove autostrade, al fine di compensare l'impatto che le normative sull'uso del suolo hanno sul costo della vita.
"Gli alloggi sono costosi nelle città, non per i costi di costruzione, ma per il costo dei terreni", ha affermato Yezer. "Niente fa aumentare il costo della terra più degli alti costi di trasporto". + Esplora ulteriormente
