Non sorprende più sentire che Airbnb sta ritirando dal mercato gli affitti a lungo termine, ma i ricercatori dell'USC stanno scoprendo che c'è di più nella storia. Non solo Airbnb ha un impatto negativo sul patrimonio immobiliare a lungo termine, in realtà sta aumentando gli affitti ei prezzi delle case.

Davide Proserpio, assistente professore di marketing presso la USC Marshall School of Business, sta studiando l'impatto di Airbnb sulle città. In un documento di lavoro recentemente rivisto, lui e i suoi colleghi hanno mostrato l'impatto di Airbnb sui mercati degli alloggi e degli affitti. Utilizzando le informazioni pubbliche di Airbnb e il codice postale di Zillow e i dati dell'U.S. Census Bureau, sono stati in grado di osservare più da vicino gli effetti dell'azienda mentre controllavano cose come la gentrificazione e le tendenze economiche.

L'aumento percentuale degli affitti e dei prezzi delle case potrebbe sembrare inizialmente modesto:un aumento dell'1% degli annunci Airbnb ha portato a un aumento dello 0,018 percento dei canoni di locazione e dello 0,026 percento dei prezzi delle case. Ma considera che il tasso di crescita medio su base annua degli annunci di Airbnb è stato di circa il 28% attraverso i codici postali nei dati del giornale.

"Non è così piccolo se confrontato con l'affitto e la crescita dei prezzi anno su anno, " Ha detto Prosperio, rispettivamente circa il 3,2 percento e il 5,7 percento.

Utilizzando i loro dati e stime, calcolano un contributo Airbnb anno su anno all'affitto e alla crescita dei prezzi pari allo 0,59 percento e allo 0,82 percento, rispettivamente. "Supponiamo che i prezzi delle case salgano del 6%; Airbnb sta probabilmente causando lo 0,8 di quel 6%, " Egli ha detto.

Globale, Airbnb probabilmente contribuisce per circa un quinto all'aumento medio annuo degli affitti negli Stati Uniti e circa un settimo degli aumenti medi annui dei prezzi delle case negli Stati Uniti, ha detto alla Harvard Business Review.

Dowell Myers, un professore alla USC Price School of Public Policy, pensa che sia possibile che il documento di lavoro sottovaluti l'impatto di Airbnb.

"L'impatto del trasferimento di un'intera unità dall'occupazione a lungo termine a quella a breve termine è equivalente a una demolizione, " ha detto. "Hai appena sottratto un'unità abitativa dallo stock in affitto".

In che modo L.A. vuole che Airbnb benefici per l'affitto e le comunità

Proserpio ha notato un modo in cui Airbnb potrebbe mitigarlo:il modello proprietario-occupante. Il proprietario-occupante è un host Airbnb che affitta una parte della casa principale, ad esempio una stanza, ma non affitta l'intero edificio o unità.

La città di Los Angeles ha recentemente approvato regolamenti che reprimono gli affitti a breve termine come Airbnb e spera che più abitanti di Los Angeles lo utilizzino per condividere lo spazio nella loro casa.

Alcune delle regole includono la richiesta che l'ospite viva nella residenza per sei mesi all'anno, imponendo un limite di 120 giorni e insistendo sul fatto che gli affittuari abbiano l'approvazione del proprietario.

I regolamenti miravano a bilanciare i proprietari di case che affittano lo spazio libero per pagare le bollette con gli investitori immobiliari e i proprietari che stanno convertendo case ed edifici in soggiorni simili ad alberghi, Lo ha detto a Curbed il consigliere comunale di Los Angeles Mike Bonin.

Proserpio convenne che, attraverso approcci come il modello proprietario-occupante, ci sono vantaggi per Airbnb. Non è tutto negativo.

"Alcuni Airbnb si trovano in località dove non ci sono hotel, e questo ha il potenziale per favorire l'economia di queste aree, " Ha detto Proserpio. "I ristoranti che prima erano isolati dai turisti ora possono beneficiare dei viaggiatori di Airbnb. Tutte queste cose devono essere prese in considerazione per rendere le politiche che funzionano per tutti".

Problemi abitativi di Los Angeles:molto più grandi di Airbnb

Myers ha detto che è importante tenere a mente che il vero problema a Los Angeles è la mancanza di abitazioni. In città come Chicago con mercati immobiliari più morbidi, Airbnb potrebbe non intaccare in modo significativo la disponibilità di affitti a lungo termine.

La contea di Los Angeles è corta 320, 000 unità abitative, Egli ha detto, e metà di questa carenza è attribuita a persone di età inferiore ai 35 anni, molte delle quali vivono con coinquilini e genitori molto più a lungo rispetto alle generazioni precedenti.

"In queste condizioni di emergenza, non puoi permetterti di perdere altro [azioni immobiliari], " ha aggiunto. "Non possiamo permetterci di rinunciare a una singola unità".

Non è che Airbnb causi le condizioni ma le aggrava, Egli ha detto. Se i costi di affitto continuano a salire e le scorte non aumentano costantemente, la densità lo farà, indipendentemente dal fatto che costruiamo o meno.

"Se le persone vogliono continuare a vivere a Los Angeles, raddoppieranno, " ha detto Larry Harris, un professore della USC Marshall che è stato capo economista della Securities and Exchange Commission dal 2002 al 2004. Proprio come stiamo vedendo ora, più adulti condivideranno lo spazio, Egli ha detto, magari vivendo con la famiglia o altre coppie.

Harris pensa che politiche sulla falsariga dei nuovi regolamenti di Los Angeles potrebbero aiutare a frenare questi impatti, come il passaggio di regolamenti di zonizzazione che consentono una maggiore densità lungo i corridoi di transito, consentendo a più persone non imparentate di vivere insieme e modificando la Proposizione 13 per incentivare le coppie anziane a ridimensionarsi.

"Devi avere più case, " ha detto. "Finché le persone non vogliono case costruite nel loro quartiere o cambiamenti nella zonizzazione che aumenterebbero la densità, ci sarà sempre una carenza".

E se non fosse per Airbnb, le persone probabilmente starebbero in hotel, ha notato Harris. Forse, con queste nuove norme, l'ospitalità dovrebbe prendere atto.

"La linea di fondo è che c'è chiaramente una domanda di posti per dormire, " ha detto. "Quello che dobbiamo fare è capire come soddisfare quelle richieste."