Un nuovo rapporto rivela le relazioni tra i trasporti e il valore delle proprietà nel nord dell'Inghilterra. Il rapporto evidenzia come la comprensione di queste relazioni possa aiutare a informare la pianificazione e gli investimenti delle infrastrutture, dai collegamenti ferroviari interurbani alla modellazione dell'ambiente urbano.

I ricercatori dell'Institute for Transport Studies dell'Università di Leeds hanno sviluppato tre nuovi modelli del mercato immobiliare nel nord dell'Inghilterra:un'area di 40, 000 km2 con 15 milioni di persone e 7,1 milioni di case.

I modelli quantificano la misura in cui i collegamenti di trasporto possono rendere le località più attraenti per le persone e le imprese. Includono anche una vasta gamma di altri fattori che contribuiscono al valore della proprietà, compreso l'accesso alle strutture locali, scuole e spazi verdi.

Il rapporto, finanziato da Trasporti per il Nord, Autorità combinata del West Yorkshire e Consiglio di ricerca per l'ingegneria e le scienze fisiche, è il primo del suo genere ei risultati sono stati presentati a sei conferenze internazionali quest'anno.

Lo studio ha rilevato che in tutto il Nord c'è un vantaggio nell'essere ben collegati. La facilità di accesso al lavoro è un fattore chiave dei valori della proprietà, con rotaia, l'accessibilità stradale e pedonale ai posti di lavoro aggiunge valore.

L'accesso ferroviario da solo può aggiungere il 14% al valore di una casa. Per ogni 10 in più, 000 posti di lavoro facilmente accessibili per ferrovia, c'è un premio sul prezzo dell'immobile dello 0,16%. C'è anche un premio dello 0,19% per 10, 000 posti di lavoro accessibili in auto.

La capacità di camminare per andare al lavoro ha l'impatto più significativo sui valori, con un premio sul prezzo dell'immobile del 3,61% per ogni ulteriore 10, 000 posti di lavoro raggiungibili a piedi, anche se il numero totale di posti di lavoro accessibili a piedi tende a essere inferiore rispetto a quello in auto o in treno. Questo si vede nei "premi per il centro città" nel mercato, e sottolinea anche il valore dello sviluppo urbano misto man mano che l'economia del Nord cresce.

Il rapporto fornisce anche la prova che gli investimenti passati nei trasporti nel nord dell'Inghilterra hanno creato valore nel mercato immobiliare. Utilizzando le estensioni Manchester Metrolink dal 1995 come caso di studio, il rapporto rileva che:

* Le estensioni Metrolink hanno aumentato i prezzi degli immobili vicino alle nuove stazioni in media del 6,3%;

* la South Manchester Line ha aumentato i prezzi del 10,5% e la Airport Line del 20,9%.

Oltre agli effetti dei trasporti sul valore della proprietà, il rapporto ha identificato molti altri fattori, alcuni dei quali possono essere influenzati dalle politiche pubbliche, Compreso:

* accesso a centri locali con servizi come negozi e banche, vale circa il 7,5% del valore di una casa media,

* l'accesso a parchi e campi da gioco può aggiungere fino al 7% al valore della proprietà, rispetto a località senza queste caratteristiche,

* sia la qualità dell'aria che l'assenza di rumore del traffico aggiungono valore:misure per eliminare completamente il rumore proveniente da strade e ferrovie trafficate, come ad esempio il tunneling, può aumentare il valore delle proprietà vicine fino all'8%,

* misure come la pavimentazione stradale a bassa rumorosità e l'inverdimento urbano avrebbero un impatto positivo più modesto; e Clean Air Zones dovrebbero aumentare i valori delle proprietà in tutta l'area della Zona.

L'autore principale del rapporto, il dott. John Nellthorp, dall'Istituto di studi sui trasporti di Leeds, ha dichiarato:"La ricerca precedente ha mostrato che ci sono lacune significative nella comprensione di come gli investimenti nelle infrastrutture di trasporto possono influenzare il valore del terreno. I mercati immobiliari sono complessi e il trasporto è solo uno degli elementi che possono influenzare i prezzi.

"Ora possiamo vedere chiaramente non solo il valore che i sistemi ferroviari urbani apportano al mercato immobiliare, ma il valore della connettività interurbana al Nord, e l'accessibilità a piedi, nonché in treno e in auto.

"I risultati sull'ambiente e la qualità del luogo non erano l'obiettivo principale del lavoro, ma aiutano a contestualizzare gli impatti dei trasporti. La qualità del luogo è importante, infatti è uno dei punti di forza del Nord e questo rapporto ci aiuta a capire come tutti questi elementi si incastrino nella valorizzazione del territorio.

"I risultati di questo studio possono essere visti come una spinta all'analisi del 'aumento del valore del terreno' e al caso di investimenti ben progettati nelle regioni fuori Londra".

Lo studio ha anche fornito le prime stime del potenziale impatto della Northern Powerhouse Rail sul valore del terreno. Mentre i ricercatori avvertono che l'economia nazionale e le fluttuazioni del mercato immobiliare possono causare un impatto aggiuntivo sul valore del terreno, le stime iniziali indicano che esiste il potenziale per impatti fino al 9,3% in alcune aree vicine alle stazioni:i risultati dipenderanno da molti fattori, inclusa la risposta agli investimenti nella fornitura di nuovi alloggi e spazi commerciali.

Dottor Jack Piton, Principal Data Analytics and Modeling Officer presso Transport for the North, said:"This work shows significant increases in land value from improved access to employment by rail, road and walking—which could help to bring forward the investment needed to help tackle the housing crisis and support the growth plans of the North.

"The research provides a robust body of evidence to help us build the case for investment in transport, and we can use this to inform the case for Northern Powerhouse Rail."

Transport for the North plans to incorporate the report's findings into an Analytical Framework to help understand how transport investment could help rebalance the economy more evenly around the country.

The framework will be used to examine whether improved transport connections could enable existing buildings and vacant land in the North to be used to their full potential.

An increase in land value in the North could also stimulate other forms of investment, such as new and refurbished housing in places where commuters can easily and sustainably get to work.

Cllr Kim Groves, Chair of the West Yorkshire Combined Authority Transport Committee said:"This research provides invaluable insight on how local property markets can benefit from transport investment and gives us the means to accurately set out those benefits to the government when making the case for transport investment.

"Land value plays an important role in government appraisal of transport and regeneration investment and these new models will allow us to paint a more effective and robust picture of those benefits. It also gives us the means to monitor the property market across the lifetime of major transport investments to show the potential fiscal benefits of such investments to the government.

"The models developed by the researchers can do this more accurately than has been possible to date and we are working with the Department for Transport to help make sure this work will be used to support the business case for transport investment in West Yorkshire and to show those benefits across the North."

Part of the funding for this study and report came from the West Yorkshire Combined Authority and the University of Leeds Institute for Transport Studies (ITS) joint Transport Research Innovation Fund (TRIF). TRIF was established in 2016 as a collaboration between the Combined Authority and the University of Leeds ITS.

The TRIF provides the opportunity to support the development and translation of applied research to deliver a step-change in transport and mobility in the region and across the North. TRIF has funded six research projects to-date. The research into Transport and Land Value Uplift investigates the potential for methodological improvements to the quantification of land value uplift in transport appraisal.