Milioni di case americane potrebbero diventare invendibili, o potrebbero essere vendute con perdite significative ai loro proprietari anziani, tra oggi e il 2040, secondo una nuova ricerca dell'Università dell'Arizona.

Lo studio prevede che molti baby boomer e membri della Generazione X faranno fatica a vendere le loro case mentre diventeranno nidificanti vuoti e single. Il problema è che milioni di millennial e membri della Generazione Z potrebbero non essere in grado di permettersi quelle case, o potrebbero non volerli, optando per case più piccole in comunità percorribili invece che periferie lontane.

I baby boomer sono persone nate tra il 1946 e il 1964, mentre i Gen Xer sono nati tra il 1965 e il 1980. I Millennial sono nati tra il 1981 e il 1997 e i Gen Zer tra il 1998 e il 2015.

Lo studio prevede che il cambiamento nei comportamenti di acquisto della casa da parte delle generazioni più giovani potrebbe portare a un eccesso di case che potrebbero crescere fino a 15 milioni entro il 2040, con i proprietari di case che vendono molto al di sotto di quello che hanno pagato, se possono venderli affatto. La maggior parte degli anziani sarà in grado di vendere le proprie case, lo studio dice, ma può diventare particolarmente difficile in piccoli, mercati lontani e lenti o in crescita.

Arthur C. Nelson, un professore di pianificazione urbana e sviluppo immobiliare presso l'UArizona College of Architecture, Progettazione e Architettura del Paesaggio, chiama la sua previsione "The Great Senior Short Sale" in un articolo pubblicato questa settimana nel Journal of Comparative Urban Land and Policy .

Esperto in studi urbani, politiche pubbliche e sviluppo del territorio, Nelson ha trascorso gran parte della sua carriera studiando l'evoluzione della domanda di case suburbane, da molto prima del crollo del mercato immobiliare della Grande Recessione.

La sua ultima previsione, se si gioca, minerebbe una delle "grandi promesse" della proprietà della casa per milioni di anziani, Nelson ha detto:che una casa, dopo che è stato pagato, può essere venduto per un gruzzolo di pensionamento.

"E se estinguessi il mutuo in 30 anni, " Ha aggiunto, "e nessuno compra la casa?"

La mancata corrispondenza nel mercato

La previsione di Nelson deriva dalla sintesi di dati provenienti da fonti come l'U.S. Census Bureau e l'Harvard Joint Center for Housing Studies. Il centro di Harvard è una delle principali fonti di dati per coloro che lavorano nel mondo accademico, governo e imprese per dare un senso alle questioni abitative per informare le decisioni politiche.

Nelson, utilizzando quei dati, mappato come l'età dei proprietari di casa sarebbe cambiata tra il 2018 e il 2038. Guardando a tre gruppi di età:oltre i 65 anni, 35-64 anni e under 35 — è arrivato alla proiezione al centro dello studio:che potrebbero esserci meno proprietari di casa sotto i 65 anni nel 2038 rispetto al 2018 anche se la stragrande maggioranza delle persone con più di 65 anni nel 2038 sarà proprietaria della propria casa.

"C'è la discrepanza:se gli over 65 scaricano le loro case, e gli under 65 non li comprano, cosa succede a quelle case?" chiede.

Nelson sta attento a non sopravvalutare le sue scoperte; milioni di persone compreranno le case che le generazioni più anziane stanno vendendo, Egli ha detto.

"Ma la vasta offerta è così grande e la domanda sarà così piccola, in confronto, che ci sarà un vero problema a partire dalla fine di questo decennio, " Egli ha detto.

Nelson ha detto che si aspetta che il fenomeno non si riveli tutto in una volta, ma gradualmente nel corso dei prossimi due decenni, a circa 500, Da 000 a 1 milione di case ogni anno. Non è probabile che abbia un grande impatto nelle aree metropolitane in crescita come Phoenix o Dallas, dove "la crescita risolverà tutti i tipi di problemi, " Egli ha detto, ma avrà importanza in migliaia di aree suburbane e rurali, comprese alcune parti dell'Arizona.

"Le persone che ora possiedono case in migliaia di comunità in declino potrebbero semplicemente dover andarsene da loro, " Egli ha detto.

Soluzioni politiche proposte

Lo studio di Nelson sollecita l'azione dei legislatori, e offre alcune idee sue.

Tra questi c'è un programma in cui il governo federale ricomprerebbe case che sono o potrebbero diventare invendibili. L'Agenzia federale per la gestione delle emergenze fa già qualcosa di simile con le case che o sono state o potrebbero essere danneggiate da disastri naturali.

Sostenendo il costo dell'acquisto di quelle case, Nelson ha detto, il governo potrebbe aiutare gli anziani a evitare di rivolgersi a programmi di sostegno sociale federale dopo aver perso la casa. Questi programmi sono costosi per i contribuenti, e il costo è ancora maggiore quando i programmi devono essere amministrati in aree rurali o suburbane, dove si prevede che le case non vengano vendute, ha detto Nelson.

"Se hai milioni di anziani sparsi in tutto il paesaggio che costano una fortuna per servire, faremmo meglio a trovare modi per indurre molti a vendere le loro case, " ha detto. "E potremmo effettivamente quindi risparmiare potenzialmente miliardi in denaro pubblico che altrimenti verrebbe utilizzato per servire persone in luoghi molto lontani e lontani".

Nelson propone anche programmi a livello statale che consentirebbero ai più giovani di vivere con anziani nidificanti vuoti, single e altri che vivono in case più grandi di quanto potrebbero aver bisogno, ma che non vogliono muoversi.

Condividendo le case, Nelson ha detto, gli anziani non dovrebbero venderli, e i coinquilini più giovani potrebbero agire come badanti e gestori di proprietà.

L'idea è già in fase di sperimentazione in città come Minneapolis e Seattle e in tutto lo stato dell'Oregon, ha detto Nelson. Là, l'anno scorso sono state approvate leggi che hanno permesso ai proprietari di case unifamiliari di dividerle in più unità.

Nelson ha completato il suo studio poco prima che l'epidemia di coronavirus si diffondesse. Ma la pandemia Egli ha detto, non rende meno urgente la questione abitativa.

"Ci sveglieremo nel 2025, se ci vorrà qualche anno, per renderci conto che milioni di anziani non possono uscire di casa e che la situazione peggiorerà negli anni 2030, " ha detto. "Dobbiamo iniziare a fare le cose ora per ridurre lo shock in arrivo di troppi anziani che cercano di vendere le loro case a troppo pochi acquirenti più giovani".