Una notizia recente sulla nuova legge immobiliare della Nuova Zelanda e se tali misure potrebbero funzionare in Canada implica che l'aumento dei prezzi delle case è dovuto alla mancanza di offerta.

Nella sua piattaforma elettorale, il partito liberale ha proposto di investire 4 miliardi di dollari in un acceleratore municipale dell'offerta volto a costruire più alloggi. Questo è l'approccio sbagliato.

Se i responsabili politici e il governo appena rieletto vogliono migliorare l'accessibilità degli alloggi e la capacità delle giovani famiglie di diventare proprietari di case, devono rivolgere la loro attenzione al principale motore dell'aumento dei prezzi:la domanda sovraccarica, favorita dalla vacca sacra di non tassazione delle plusvalenze su una residenza principale.

Un coro di voci, dagli economisti bancari al settore immobiliare, perpetua l'argomento secondo cui la causa principale dell'aumento vertiginoso dei prezzi delle case è la mancanza di offerta. Questo punto di vista è stato rafforzato nei resoconti dei media ed è stato enfatizzato nelle recenti piattaforme elettorali.

Questa visione della "mancanza di offerta" si basa sui libri di testo di Economia 101 di base, dove usando l'esempio dei widget e di una semplice curva di domanda e offerta, un aumento dell'offerta provoca una riduzione del prezzo.

Ma le case non sono widget. Sono entità uniche, sia un'esigenza fondamentale che, sempre più, un bene di investimento. Sono inoltre fissi in posizione e i loro valori riflettono gli attributi delle località che gli acquirenti apprezzano e per cui sono disposti a pagare un sovrapprezzo.

Le case superano le famiglie

A livello nazionale tra il 2006 e il 2016, il Canada ha aggiunto 1.636 milioni di famiglie e costruito 1.919 milioni di nuove case, secondo i dati della Canada Mortgage and Housing Corporation e del censimento. Quindi, in media, sono state costruite quasi 30.000 case in più ogni anno rispetto all'aumento del numero di famiglie.

A Vancouver, le nuove costruzioni hanno superato del 19 per cento la crescita delle famiglie. A Toronto era dell'uno per cento e Ottawa non era all'altezza della crescita delle famiglie del quattro per cento.

Quindi, in teoria, tra il 2006 e il 2016, avremmo dovuto vedere la maggiore crescita dei prezzi a Ottawa e una minore pressione sui prezzi a Vancouver. Ma i prezzi sono aumentati rispettivamente del 93% e del 96% a Vancouver e Toronto, ma solo del 47% a Ottawa.

Un'offerta insufficiente può essere un fattore determinante, soprattutto nelle città in cui la crescita delle famiglie supera la costruzione di nuove case, ma non è la causa principale o più importante.

La causa più significativa è la domanda, e non solo la quantità della domanda, ma la qualità della domanda.

Negli ultimi decenni abbiamo assistito a un nuovo fenomeno di sovraccarica della domanda creato da famiglie che hanno accumulato un capitale netto sostanziale grazie al persistente apprezzamento dei valori delle loro case, combinato con una forte crescita del reddito e tassi ipotecari in calo e storicamente bassi.

I proprietari di abitazione scambiano

In Canada, vendiamo circa 700.000 case all'anno tramite rivendita più case di nuova costruzione. Ci sono 14 milioni di famiglie, quindi questo rappresenta solo il cinque per cento di tutte le famiglie.

Molti di questi acquirenti sono proprietari esistenti che stanno negoziando. Solo da un quarto a un terzo degli acquirenti sono acquirenti per la prima volta (la maggior parte in fasce di reddito più elevate e con l'aiuto dei genitori). È il gruppo più grande, gli acquirenti che stanno negoziando al rialzo, che ha la capacità di pagare questi prezzi elevati. Certamente una piccola percentuale di loro può anche essere acquirenti stranieri e alcuni sono investitori, ma la maggior parte sono solo famiglie normali.

Molti proprietari esistenti hanno redditi ben al di sopra della mediana. Hanno anche un potere d'acquisto sostanzialmente aumentato grazie a tassi di interesse storicamente bassi e una ricchezza sostanziale grazie a guadagni inaspettati non guadagnati creati da anni di aumento dei prezzi.

Più significativamente, minano il concetto che l'offerta aggiuntiva bloccherà o rallenterà il tasso di aumento dei prezzi. Tutte le città hanno ambite proprietà nei quartieri desiderati, spesso modeste abitazioni più antiche su lotti considerevoli. A causa della posizione privilegiata, le case, ad esempio, nel centro di Vancouver potrebbero essere vendute tra $ 2 milioni e $ 3 milioni o ad Ottawa forse per $ 800.000.

Gli sviluppatori spesso acquistano quei lotti, demoliscono la casa esistente e la sostituiscono con due o tre nuove case contemporanee. Il prezzo rifletterà i valori che i consumatori attribuiscono a quella zona, superando inevitabilmente il prezzo originario della casa.

Il ruolo degli sviluppatori

Nel centro di Ottawa, ad esempio, le modeste case esistenti vengono acquistate da $ 600.000 a $ 700.000, demolite e sostituite con una seminterrata con ciascuna parte venduta da $ 1,2 a $ 1,4 milioni.

La stessa cosa sta accadendo in tutto il paese, con le nuove case con un prezzo ben superiore, fino al doppio, rispetto a quello che sarebbe stato per la casa esistente. Quella casa più vecchia sarebbe stata moderatamente abbordabile per una giovane famiglia se non fosse stata superata dal costruttore.

Chiaramente questa forma di intensificazione (il ridimensionamento dei quartieri esclusivi unifamiliari) e l'ampliamento dell'offerta non faranno nulla per arrestare o rallentare la crescita dei prezzi, soprattutto data la domanda da parte di acquirenti con ricchezza accumulata che cercano proprietà in queste località. Più offerta, quindi, non significa prezzi più bassi.

Quindi, se il potere d'acquisto delle case sovraccaricato sta facendo salire i prezzi delle case, non l'offerta insufficiente, allora la risposta politica necessaria deve mirare a bloccare o sopprimere questa domanda confiscando parte del guadagno inaspettato dell'apprezzamento accumulato.

Ciò significa assumersi la tassazione della vacca sacra sulle plusvalenze sulle case:i giovani canadesi li ringrazieranno per questo e potrebbero persino votare per il partito che ha il coraggio di farlo.