Mentre gli analisti attribuiscono spesso la crisi al sistema fiscale cinese, alla finanza fondiaria, all'intervento statale e a vari altri fattori, una recente ricerca dell'Università del Michigan ha rivelato un aspetto spesso trascurato:la natura concentrata del settore immobiliare.

La ricerca, guidata da Lan Deng, professore di pianificazione urbana e regionale, ha esaminato il settore immobiliare cinese dall'inizio degli anni 2000 al 2018. Ha scoperto che il settore è diventato sempre più concentrato, con le grandi aziende che rappresentano una quota crescente della produzione immobiliare del paese, che ha giocato un ruolo significativo nella flessione del mercato.

Ad esempio, i cinque principali promotori immobiliari in Cina hanno rappresentato il 30% della produzione immobiliare totale del paese nel 2018, rispetto a una quota del 13% negli Stati Uniti. La produzione immobiliare negli Stati Uniti è stata solo circa un quarto di quella che la Cina ha prodotto in Cina. nell'ultimo decennio.

Il China Real Estate Top 10 Research Group evidenzia ulteriormente questa concentrazione:tra le 10.000 società di sviluppo immobiliare registrate nel paese, la quota di mercato delle prime 100 aziende, misurata in termini di fatturato, è aumentata dal 28% nel 2012 al 58% nel 2018. .

Le ripercussioni del fallimento di tali conglomerati sono di vasta portata, come dimostrato da Evergrande e Country Garden, i due principali promotori immobiliari in Cina. Evergrande, che un tempo vantava una costruzione annua di 72 milioni di metri quadrati, ha presentato istanza di protezione dal fallimento nell'agosto 2023.

Country Garden, la cui produzione immobiliare annuale era circa il doppio di quella di Evergrande prima della pandemia, è andata in default nell’ottobre 2023 e ha dovuto affrontare una richiesta di liquidazione da parte del suo creditore l’anno successivo, secondo le ultime notizie. Il crollo di questi leader del settore ha messo un freno all'intero mercato immobiliare cinese.

Secondo lo studio, la concentrazione del settore immobiliare in Cina è dovuta soprattutto ai vantaggi di cui godono i grandi costruttori. I grandi sviluppatori avevano spesso accesso a capitali a basso costo. In Cina, tutte le principali banche sono di proprietà statale e la capacità delle banche di concedere prestiti è quindi fortemente regolamentata dallo Stato.

Preoccupati per l'eccessiva dipendenza economica del paese dal settore immobiliare, solo gli sviluppatori incaricati dallo stato e valutati come a basso rischio potevano ottenere prestiti bancari:si trattava in genere di grandi sviluppatori con legami diretti o indiretti con lo stato.

Un altro fattore che ha contribuito alla concentrazione è stato il modello di prevendita cinese nel mercato immobiliare. Secondo il modello di prevendita, l'acconto degli acquirenti, così come i loro mutui ipotecari, vengono trasferiti agli sviluppatori durante il processo di sviluppo, che vengono poi utilizzati come capitale di sviluppo. A causa dei rischi associati alle prevendite, gli acquirenti di case in Cina preferirebbero acquistare alloggi da grandi aziende con precedenti consolidati.

Anche il sistema di mercato fondiario aperto della Cina ha favorito i grandi sviluppatori. In Cina, la terra è di proprietà dello Stato e viene venduta al miglior offerente tramite un processo di asta. Di conseguenza, solo gli sviluppatori con risorse finanziarie sufficienti possono vincere la gara:di solito si tratta di grandi sviluppatori. Dal 2006, il governo centrale cinese ha imposto un sistema di quote di terra che limita la quantità di terra che i governi locali possono fornire per lo sviluppo urbano.

Di conseguenza, dal 2004 al 2018, l’aumento annuo del costo dei terreni è stato in media di circa il 17%, mentre l’aumento medio annuo dei prezzi delle case è stato di circa il 9%. Il fatto che il costo dei terreni sia aumentato a un ritmo molto più rapido rispetto a quello dei prezzi delle case indica un margine di profitto in calo per lo sviluppo immobiliare nel corso del tempo, rendendo difficile la vita ai piccoli sviluppatori.

"La concentrazione del settore immobiliare non solo aggrava le sfide per l'economia nazionale, ma comporta anche impatti negativi sulle economie locali", ha affermato Deng.

Il settore immobiliare contribuisce per circa il 20% al PIL cinese. I grandi costruttori spesso si espandevano a livello nazionale, alla ricerca di nuove opportunità di sviluppo al di fuori delle loro città d'origine, soprattutto nelle regioni con costi fondiari inferiori, portando a un eccesso di offerta di alloggi in quei luoghi.

Ad esempio, le 30 principali società di sviluppo immobiliare della Cina hanno costruito in media in 80 città nel 2017, rispetto a una media di sole cinque città nel 2003. Evergrande è passata da costruire in 25 città nel 2009 a costruire in 228 città nel 2018.

Con l'espansione delle aziende nelle città, lo sviluppo immobiliare è diventato sempre meno un business locale, poiché i profitti guadagnati attraverso l'acquisto di case da parte dei residenti locali venivano spesso rimandati alle sedi centrali di quelle aziende, che di solito si trovano in regioni più prospere, contribuendo alle crescenti disparità regionali. , ha rilevato lo studio.

Inoltre, quando i mercati locali prendono una direzione negativa, le grandi aziende nazionali potrebbero ritirare rapidamente i propri investimenti dai luoghi meno sviluppati, come si è visto durante la pandemia di COVID-19. Secondo lo studio, ciò espone le economie locali, spesso dipendenti dal settore immobiliare come motore di crescita, a conseguenze disastrose con una scarsa attività di sviluppo.

Lo studio è pubblicato sulla rivista Housing Studies .