Secondo quanto riferito, i giovani vengono esclusi dalle comunità rurali a causa dell’impennata dei costi abitativi. Le statistiche ufficiali per l’Inghilterra mostrano che l’accessibilità economica nelle zone rurali del paese è peggiore che nelle città, esclusa Londra. Nel 2021, anche le case più economiche nelle zone rurali costano circa 9,2 volte di più del reddito dei lavoratori meno pagati. Nelle aree urbane la percentuale era otto volte superiore.
Dopo la Brexit, c’è stato un aumento del numero di proprietari che trasferiscono alloggi in affitto a lungo termine in affitti a breve termine su piattaforme come Airbnb, nel tentativo di trarre profitto dal crescente mercato dei soggiorni. Il COVID ha aumentato l’attrattiva della vita rurale, con più persone che acquistano seconde case. L'accessibilità è peggiorata dal 2020.
Queste recenti pressioni hanno accentuato le tendenze decennali della controurbanizzazione generale e della domanda di case rurali di cui io e i miei colleghi discutiamo nel nostro libro del 2022, Village Housing.
Una combinazione di vincoli di pianificazione e pressioni della domanda esterna, concentrata sui villaggi e sulle frazioni più piccole, sta guidando le aspettative sui prezzi dei terreni e rendendo difficile la costruzione di case a prezzi accessibili. I valori dei terreni appartengono alle comunità che li creano. È necessario trovare un modo per fissare il costo dei terreni a un prezzo che supporti la realizzazione di case a prezzi accessibili nelle zone rurali.
Le autorità di pianificazione rurale operano in gran parte secondo la logica secondo cui i bisogni abitativi e di servizi possono essere soddisfatti più efficacemente nelle città che nelle campagne. In genere rispondono all’aumento della domanda di alloggi nelle aree rurali assegnando siti nei centri di servizi e nelle città più grandi per nuovi sviluppi. Fissano inoltre politiche nei piani locali che richiedono l'inclusione di case a prezzi accessibili nei programmi guidati dal mercato.
Nei villaggi si costruisce molto meno. Lì, le azioni esistenti vengono gradualmente vendute come opportunità di investimento agli immigrati più ricchi o ai residenti stagionali e nei fine settimana. Questa dinamica esercita una pressione al rialzo sui prezzi dei terreni.
Nei pochi casi in cui i siti per lo sviluppo del mercato vengono assegnati in villaggi più piccoli, il prezzo dei terreni aumenta vertiginosamente. Gli alloggi che ne risultano sono di fascia alta e inaccessibili per la popolazione locale.
È all'interno di questo mercato impegnativo che i fornitori registrati di alloggi sociali e fondi comunitari fondiari, formati da gruppi di residenti interessati, cercano di assicurarsi terreni a prezzi accessibili per alloggi a prezzi accessibili attraverso il cosiddetto approccio dei "siti rurali di eccezione".
Dal 1991, le comunità sono state in grado di lavorare con i partner per ottenere permessi di costruzione eccezionali per case a prezzi accessibili su piccoli appezzamenti di terreno non assegnato (sufficienti per un massimo di una dozzina di case, a seconda della portata delle comprovate necessità locali) su cui il permesso per l’edilizia abitativa non sarebbe stato concesso. normalmente essere concessi.
Far sì che un proprietario terriero accetti che questa è una “eccezione” alla normale pianificazione – e non un’allocazione regolare – è un ostacolo fondamentale. Il proprietario terriero deve accettare di vendere i lotti a un prezzo che supporti l'accessibilità economica.
Dal 2012, i siti di eccezione possono includere il mercato immobiliare, il cui ruolo è quello di sostenere la fattibilità del progetto in un contesto di tassi di sovvenzione in calo. Tali sovvenzioni vengono convogliate verso fornitori registrati da Homes England, un'agenzia governativa sponsorizzata dal Department for Leveling Up, Housing and Communities. Il governo ha preso di mira lo sviluppo senza sovvenzioni, con l'aiuto del mercato, anche se i siti che fanno eccezione di solito hanno bisogno di alcune sovvenzioni per raggiungere la sostenibilità.
Ma l’inclusione delle case mercato nei siti rurali di eccezione ha un costo. Le aspettative sui prezzi dei proprietari terrieri aumentano, facendo salire il prezzo pagato per i terreni, e ciò significa che è necessaria una componente sempre più ampia del mercato immobiliare per sovvenzionare in modo incrociato l'elemento accessibile. Insediamenti più grandi che comprendono più case in vendita e relativamente meno case a prezzi accessibili per le necessità locali, non otterranno lo stesso livello di sostegno della comunità.
Le minacce alla vitalità dei siti rurali eccezionali, in gran parte a causa dell’aumento dei costi dei terreni, significano che le comunità rischiano di perdere una fonte fondamentale di case a prezzi accessibili in villaggi altrimenti inaccessibili. La domanda è cosa si può fare a riguardo.
Aumentare i tassi di sovvenzione consentirebbe ai fornitori di alloggi sociali (o ai contribuenti) di sostenere costi fondiari più elevati. Ma la nostra ricerca rileva che ciò è improbabile che accada, dati i vincoli di finanziamento pubblico e la preferenza dei governi per il sostegno del mercato. E in ogni caso, la fondatezza di un simile approccio (i contribuenti che effettivamente sovvenzionano le estrazioni degli affitti da parte dei proprietari terrieri) è discutibile.
Un approccio più equo sarebbe quello di fissare il costo dei terreni a un prezzo che supporti una gamma di tipologie abitative a prezzi accessibili. Tale soluzione può essere raggiunta fissando un prezzo consultivo per i siti rurali eccezionali nella politica di pianificazione nazionale o, laddove un prezzo consultivo non incoraggi la vendita, utilizzando poteri di acquisto obbligatorio semplificati e rimodellati per portare i terreni di proprietà pubblica. L'esperienza in altre parti del Regno Unito dimostra che la prospettiva dell'esproprio è spesso sufficiente per incoraggiare i proprietari terrieri a vendere.
La nostra ricerca ha dimostrato che il prezzo del terreno che generalmente supporta l’accessibilità economica nei siti rurali eccezionali è di £ 10.000 per appezzamento. Supponendo una densità di valutazione di 35 abitazioni per ettaro, questa cifra è di gran lunga superiore al valore agricolo (£ 600 per un appezzamento di dimensioni simili), ma molto inferiore al valore residenziale completo (£ 150.000, ad esempio, nel South Cambridgeshire).
Alcuni proprietari terrieri accetteranno un prezzo che supporti l’accessibilità economica, motivati dal desiderio di aiutare le loro comunità. Altri resisteranno alla vendita a qualsiasi prezzo inferiore al pieno valore residenziale. Al momento, però, si lascia troppo al mercato.
Le autorità locali hanno bisogno del potere di conferire piccoli appezzamenti di terreno alla proprietà pubblica, rapidamente e a un prezzo accessibile. Ciò consentirebbe ai fornitori registrati e ai fondi fondiari comunitari, e anche ai consigli locali, di adattare i loro programmi di costruzione alla portata del bisogno di alloggi rurali.
Fornito da The Conversation
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