Se la presenza di un college o di un ospedale aumenta il valore di una casa ha a che fare con le dimensioni dell'istituto e la popolazione del codice postale, afferma un nuovo studio condotto da scienziati informatici presso l'Università della California, Lungofiume.

Lo studio mostra che le università e gli ospedali influiscono sui prezzi delle case e sugli affitti, ma non sempre positivamente. Anche i prezzi salgono e scendono più velocemente intorno a queste istituzioni, aumentando il rischio per gli investitori. I risultati confermano che università e ospedali sono "pozzi di opportunità" con posti di lavoro, salari alti, e altri servizi che possono aumentare il valore degli immobili, mentre altri, fattori meno conosciuti possono far diminuire il prezzo o portare alla volatilità del mercato.

"Una delle domande a cui volevamo rispondere è se la presenza di un'università o di un ospedale avrebbe un effetto stabilizzante sui prezzi in caso di crisi come il crollo del mercato immobiliare del 2008, " disse Vagelis Hristidis, un professore di informatica e ingegneria presso il Marlan and Rosemary Bourns College of Engineering dell'UCR. "Quello che abbiamo scoperto è in realtà il contrario. Investire vicino a un'università o un ospedale potrebbe non proteggerti dalla volatilità dei prezzi".

Un gruppo guidato da Hristidis e dallo studente di dottorato in informatica dell'UCR Ryan Rivas ha esaminato i dati sul prezzo medio delle case di 13, 105 CAP oltre 21 anni e noleggi dati da 15, 918 codici postali in sette anni per confrontare l'apprezzamento di un codice postale, volatilità, e posti vacanti alle dimensioni di un'università o di un ospedale all'interno di quel codice postale. Hanno anche esaminato i dati di oltre 2,7 milioni di case in vendita e 267, 000 case in affitto per determinare l'impatto che la distanza dall'università o dall'ospedale più vicino ha avuto sui prezzi delle singole case.

Hanno scoperto che i prezzi medi delle case e gli affitti erano più alti nei codici postali con un'università che senza, e il più alto in codici postali con un'università di medie dimensioni di 10, 000-20, 000 studenti.

La vicinanza a un'università ha avuto il maggiore impatto positivo sul prezzo delle case con due camere da letto e sull'affitto delle case con una camera da letto. L'impatto della distanza è stato leggermente più forte per i prezzi delle case rispetto agli affitti. I ricercatori pensano che ciò possa essere dovuto agli investitori che acquistano case vicino alle università per affittarle agli studenti e pianificano di fare ricerche in futuro.

Le case avevano prezzi medi e affitti più alti nei codici postali con ospedali più grandi rispetto a quelli con ospedali più piccoli. La correlazione tra il prezzo della casa e la distanza da un ospedale era più forte per le case con una camera da letto. Nei CAP più piccoli con almeno un ospedale, c'era una correlazione positiva tra il numero di medici affiliati e l'apprezzamento del prezzo delle case.

Però, i prezzi delle case nei codici postali con piccoli ospedali erano in realtà inferiori a quelli dei codici postali senza ospedale. I ricercatori pensano che ciò potrebbe essere dovuto al fatto che i piccoli ospedali si trovano spesso in aree rurali remote dove i prezzi degli immobili sono più bassi all'inizio.

Globale, le correlazioni più forti si sono verificate nei codici postali con una popolazione inferiore alla media nazionale dei codici postali.

I risultati hanno generalmente confermato le aspettative dei ricercatori che maggiori, istituzioni più vicine producono prezzi più alti, ma ha anche riservato alcune sorprese. I prezzi delle case erano più volatili nelle aree intorno alle università e agli ospedali, e l'affitto è aumentato più lontano dagli ospedali in alcuni codici postali.

"Questi risultati potrebbero essere utili per migliorare i modelli di previsione dei prezzi delle case, che potremmo indagare in lavori futuri, " ha detto Riva.

Sebbene la correlazione tra volatilità e presenza di un'università o di un ospedale non implichi necessariamente una causa, i ricercatori sospettano che gli immobili in queste aree possano essere più attraenti per gli investitori, piuttosto che i proprietari di case che intendono stabilirsi nel quartiere.

"Può darsi che gli investitori siano i primi ad andarsene quando c'è una crisi e i primi a comprare quando c'è un'opportunità, " ha spiegato Hristidis. "Questo potrebbe essere uno dei motivi per cui le aree senza un'elevata domanda di alloggi hanno un mercato complessivamente più stabile".

Il documento ad accesso libero, "L'impatto di college e ospedali sui mercati immobiliari locali, " di Ryan Rivas, Dinesh Patil, Vagelis Hristidis, Joseph R. Barr, e Narayanan Srinivasan è pubblicato nel Giornale dei Big Data .