Ogni affittuario ha provato a fare i conti per capire se ha più senso comprare una casa, piuttosto che continuare ad affittare.

Pochi sono attrezzati per farlo come Hamed Ghoddusi.

Ghoddusi, un assistente professore di finanza presso la School of Business, sviluppato un modello per esplorare l'efficacia di un mutuo come scudo fiscale in mezzo all'incertezza. E quando ha deciso di acquistare la casa della contea di Hudson che affittava da quando sei anni fa era arrivato allo Stevens Institute of Technology, i suoi calcoli hanno mostrato che era uscito avanti confrontando le detrazioni del mutuo con l'affitto alto che stava pagando.

Quindi, Donald Trump ha firmato il Tax Cuts and Jobs Act. Ad un tratto, Le detrazioni SALT sono state limitate a $ 10, 000—estremamente punitivo nelle persone ad alto reddito, stati ad alta tassazione come il New Jersey e i calcoli di Ghoddusi sono andati fuori dalla finestra.

"Dicono di scrivere quello che sai, "Ghoddusi ha detto. "In questo caso, forse era più come riscrivere quello che sai?" Il suo lavoro, scritto in collaborazione con Mohamad Afkhami, un dottorato di ricerca candidato a Stevens è riportato nel Journal of Economic Dynamics and Control .

Però, la riscrittura ha dato a questo argomento ancora più visibilità, come proprietari di casa, le imprese e i governi locali valutano l'impatto del Tax Cuts and Jobs Act 2017. Sulla base dei risultati del suo modello, si aspetta i prezzi delle case e la domanda ad alto reddito, posti ad alta tassazione come il New Jersey a cadere, con un impatto prevedibile sulla riscossione delle tasse sulla proprietà.

La componente più singolare del modello è che tiene conto dell'incertezza e, infatti, la volatilità può essere una buona cosa per le famiglie mentre si preparano a presentare le tasse. In un'applicazione del modello, Ghoddusi ha esaminato i vantaggi di un mutuo a tasso variabile, o BRACCIO, contro un tasso fisso. I prestiti ARM tendono ad offrire un tasso di interesse più basso all'inizio del mutuo; dopo un determinato periodo di tempo, il tasso viene ricalcolato in base all'indice a cui è vincolato il mutuo.

La saggezza popolare è che un ARM diventa più costoso quando i tassi di interesse aumentano. Ma quando quei tassi salgono, un proprietario di casa è più propenso a detrarre quei costi di interesse più elevati, trasformandoli in risparmi fiscali, il che significa che il costo effettivo atteso di un ARM è inferiore a un mutuo a tasso fisso con un tasso di interesse medio uguale, disse Ghoddusi.

Il modello di Ghoddusi aiuta un mutuatario a prendere la migliore decisione ipotecaria quantificando il valore atteso delle detrazioni degli interessi ipotecari durante la vita del prestito. Il modello considera fattori quali un prestito a tasso fisso o variabile, la durata e le imposte locali nella determinazione del costo totale del mutuo.

"Non sono a conoscenza di nessun altro modello che esamini l'effetto dell'incertezza sul valore atteso della deducibilità degli interessi ipotecari, " ha detto. "La volatilità potrebbe non essere un male per alcune famiglie che sono vicine alla soglia di detrazione standard".

Inoltre, mutuatari che possono differire procedure mediche elettive o donazioni di beneficenza, combinandoli in un solo anno, può essere in grado di superare occasionalmente la detrazione standard, creando ulteriori scudi fiscali.

Ghoddusi sta già lavorando su idee future per applicazioni del suo modello. Il più importante potrebbe essere il modo in cui i tagli fiscali di Trump influenzano i prezzi delle case in diversi stati, un argomento toccato dal documento originale.

"Avere così tanti colleghi qui che pensano in quel quadro (analitica e modellazione) è molto utile e rende più facile identificare le aree di interesse che possono creare impatto".

"Luoghi come il Texas o la Florida, dove non c'è imposta sul reddito, non vedrai molto effetto, perché i proprietari di casa prendono comunque la detrazione standard, " ha detto. "Ma in posti come il New Jersey, New York e California, dove le tasse locali sono alte, ora stai vedendo la detrazione SALT limitata a $ 10, 000. Quindi c'è meno incentivo finanziario per comprare una casa in quei posti, il che significa che i prezzi dovrebbero scendere."

Ghoddusi in precedenza viveva ad Austin, un focolaio energetico, è così che ha iniziato la sua carriera nella finanza energetica. Ma dopo essersi trasferito nell'area di New York City, ha capito subito se voleva fare una ricerca che creasse impatto, un buon posto per guardare sarebbe immobiliare.

L'impatto del suo lavoro ha sorpreso anche lui a volte, come quando ha presentato i risultati del suo modello ad altri ricercatori nel campo della finanza.

"Questo tipo di lavoro attira sempre l'attenzione, perché tutti si occupano di mutui in un modo o nell'altro, " ha detto. "Ma ora, quando arrivo alla fine dei miei seminari, Vedo tutte queste facce deluse di persone che magari non hanno considerato l'effetto delle franchigie nel calcolo del loro costo effettivo del capitale. E questi sono docenti di finanza che sono sofisticati su questo argomento, quindi so che c'è bisogno di maggiore comprensione a livello di acquirenti di case".