I proprietari di case e gli affittuari statunitensi hanno bisogno di reti di sicurezza più forti di quelle fornite dai programmi di assicurazione sociale esistenti per prevenire l'insicurezza abitativa durante le crisi economiche, secondo un nuovo documento basato su uno studio del professore immobiliare di Wharton Benjamin Keys e coautori dell'Università di Notre Dame e della New York University.

Nel loro articolo "Rafforzare la rete di sicurezza abitativa:la promessa degli stabilizzatori automatici, " gli autori propongono riforme politiche che potrebbero aiutare le persone a rimanere nelle loro case durante i periodi di difficoltà economica e sostenere la costruzione e la riabilitazione di alloggi a prezzi accessibili. Tali riforme completerebbero e colmerebbero le lacune nei programmi di previdenza sociale esistenti.

Gli autori hanno progettato le loro proposte per incorporare tre caratteristiche:meccanismi automatici che rispondono a fattori scatenanti come l'aumento della disoccupazione; flessibilità per adeguare il grado di assistenza alle variazioni granulari delle tendenze locali della disoccupazione; e anticiclicità, dove la dimensione dei programmi si espande o si contrae in sincronia con i cicli economici e il grado di difficoltà che le famiglie affrontano.

"Molti elementi delle reti di sicurezza esistenti sono incompleti o insufficienti per impedire alle persone di affrontare instabilità abitativa come sfratti o pignoramenti, " dice Keys. "I programmi per l'assicurazione contro la disoccupazione ei programmi alimentari e nutrizionali corrispondono molto nettamente alle flessioni a causa delle regole di ammissibilità; quando più persone sono idonee, più persone si qualificano per tali benefici. Non abbiamo quella stessa flessibilità e anticiclicità costruita nel sistema dell'assistenza abitativa».

Le proposte prevedevano la creazione di tre programmi:

• La nuova assistenza per gli affitti d'emergenza rappresenta per le famiglie a basso reddito il rischio di affossare il reddito e gli shock finanziari che possono innescare l'instabilità abitativa;
• Un programma automatico di stabilizzazione della proprietà della casa con un periodo di tolleranza di tre mesi per i mutuatari vulnerabili che affrontano la disoccupazione; e,
• Un programma permanente di scambio di crediti d'imposta in cui il governo potrebbe scambiare crediti d'imposta a prezzi fiscalmente neutri con sussidi diretti quando la domanda da parte degli investitori del credito d'imposta diminuisce. In altre parole, il governo potrebbe recuperare qualsiasi flessione nella domanda di crediti d'imposta acquistandoli, e quindi evitare di ridurre i sussidi per la casa.

Questi programmi sono idealmente gestiti dal governo federale, secondo la carta. "Quando quei programmi sono finanziati a livello federale, consente di integrare nel sistema un altro livello di assicurazione e stabilità regionale, " disse Keys. Al contrario, se gli Stati fossero responsabili del finanziamento di un programma, potrebbero limitare che se le loro economie specifiche subiscono una recessione, Lui ha spiegato.

Perché servono le riforme?

La pandemia di COVID-19 e le conseguenti difficoltà economiche che le famiglie devono affrontare creano il contesto immediato per giustificare le proposte, ma lo studio ha riguardato anche le insicurezze abitative dei periodi precedenti. Ecco alcuni fatti evidenti che lo studio ha evidenziato:

• Quasi la metà di tutti gli affittuari e un quarto dei proprietari di case negli Stati Uniti sono gravati dai costi delle abitazioni, spendere più del 30% del proprio reddito in alloggi in un dato mese (la misura standard del costo dell'alloggio), e questo è "molto più alto di quanto non fossero nel secolo scorso". Ad esempio, nel 1960, solo un affittuario su quattro e un proprietario di casa su 50 negli Stati Uniti hanno pagato più del 30% del proprio reddito in spese di alloggio. Oggi, gli oneri dei costi abitativi sono elevati non solo in città ad alto costo come New York o San Francisco, ma in ognuna delle 50 aree metropolitane studiate.
• A partire da dicembre 2020, quasi un quinto degli affittuari e più di un decimo dei proprietari di casa erano in ritardo con i pagamenti dell'affitto e del mutuo, I sondaggi del censimento hanno mostrato. I neri e gli ispanici hanno affrontato minacce di sfratto e pignoramenti più di altre razze.
• I programmi di soccorso del governo all'indomani della pandemia hanno contribuito a ridurre il tasso di disoccupazione dal picco di aprile 2020 del 14,3% al 6% a marzo 2021, ma è ancora il più alto da settembre 2014. Non a caso, le famiglie a basso reddito affrontano maggiori difficoltà con il calo del reddito.
• Sfratti e pignoramenti rendono più difficile per le persone trovare una nuova casa o persino un lavoro in tempi di pandemia, quando dovrebbero essere riparati sul posto. L'instabilità abitativa può anche deprimere i guadagni, minare la salute, e peggiorare i punteggi di credito.
• In un sondaggio della Federal Reserve del 2019, quasi il 30% delle famiglie statunitensi ha dichiarato di non essere in grado di sostenere nemmeno tre mesi di spese domestiche utilizzando i propri risparmi, prendere in prestito e vendere beni. "Con risorse così limitate, anche piccoli shock al reddito o alle spese possono mettere le famiglie a rischio di sfratto, preclusione, o altri movimenti involontari, " affermava il giornale.

Dove i programmi esistenti sono insufficienti

"L'assicurazione contro la disoccupazione e altri programmi di assicurazione sociale non coprono tutti e non proteggono da molti shock comuni come le ore di lavoro perse, lo scioglimento di un rapporto, o una spesa di emergenza, che sono spesso fattori scatenanti di instabilità abitativa, " afferma il documento. Mentre le famiglie possono ridurre gran parte dei loro consumi durante i periodi di difficoltà economica, non sono "in grado di adeguare rapidamente i consumi abitativi, " hanno sottolineato gli autori. I canoni di locazione richiedono in genere un impegno di un anno, mentre i proprietari di case devono affrontare processi lunghi e costosi nella vendita e nell'acquisto di case, hanno aggiunto.

Citando ricerche di altri, il documento affermava:"Sebbene lo sfratto sia preceduto da una serie di indicatori di disagio economico, tra cui la diminuzione dei guadagni e dell'occupazione e l'aumento delle bollette non pagate, lo stesso sfratto contribuisce anche a ridurre i guadagni, accesso ridotto al credito, aumento delle visite ospedaliere, e un picco nell'uso di rifugi per senzatetto nei due anni successivi a un caso." Per i proprietari di casa, "la preclusione aumenta i divorzi, tensione finanziaria, e si sposta nei quartieri a basso reddito; [può anche] contribuire a eventi avversi per la salute e minare il progresso educativo dei bambini, " hanno aggiunto gli autori. Ulteriori ricerche hanno scoperto che "la preclusione concentrata aumenta la criminalità di quartiere e riduce il valore della proprietà vicina".

Per gli affittuari a basso reddito, gran parte del sostegno abitativo federale è sotto forma di programmi di sussidio a lungo termine come buoni per la scelta dell'alloggio, case popolari, e assistenza per il noleggio a progetto. "Questi programmi servono solo una piccola parte delle famiglie ammissibili, in genere circa una su quattro, e hanno un numero enorme di adesioni, " affermava il giornale. Infatti, gli individui e le famiglie che affrontano bisogni urgenti spesso devono aspettare anni per ottenere un'offerta di assistenza abitativa federale, ha notato.

Alcuni programmi federali aiutano su questo fronte, come il programma Emergency Solutions Grant (ESG). Però, queste sovvenzioni sono relativamente piccole e le comunità locali devono suddividerle in diversi usi importanti come la gestione di rifugi di emergenza e la prevenzione dei senzatetto. Tali vincoli riducono la loro efficacia, la carta ha sottolineato.

I proprietari di case che affrontano difficoltà finanziarie possono contare su reti di sicurezza esistenti come l'Home Affordable Modification Program del 2009 e il più recente sollievo dalla pandemia di prevenire i pignoramenti con un programma di tolleranza per i prestiti garantiti dal governo federale che hanno sospeso i pagamenti e congelato i procedimenti di preclusione.

Però, il documento ha sottolineato che tale sgravio è stato incompleto perché aiuta solo quei mutuatari con prestiti garantiti dal governo federale; richiede anche un'azione da parte del mutuatario ipotecario, che devono richiedere attivamente la tolleranza dal loro servicer. Molti mutuatari sono confusi sia sui requisiti di ammissibilità che sui vantaggi della tolleranza, che rappresenta "una barriera sostanziale all'adozione per molti proprietari di case in difficoltà, " annotava il giornale.

Attuali programmi di alloggi a prezzi accessibili, pure, sono insufficienti in quanto "forniscono meno sostegno per la produzione e la ristrutturazione di alloggi a prezzi accessibili durante le recessioni, " afferma il documento. I prestatori privati ​​stringono la sottoscrizione e riducono i prestiti durante le fasi di recessione, e il programma LIHTC (Low Income Housing Tax Credit) "tende ad essere prociclico, " o contratti durante periodi di recessione, ha notato.

"Sfortunatamente, durante le crisi, quando gli investitori aziendali prevedono un reddito imponibile inferiore e quindi una minore capacità di utilizzare i crediti d'imposta, cala la domanda di crediti d'imposta, " affermava il documento. Sebbene il Congresso abbia adottato alcune misure per contribuire a garantire che il credito d'imposta continui ad essere attraente durante le recessioni, "il LIHTC è ancora vulnerabile a riduzioni sia dell'offerta di credito che della domanda degli investitori".

Come funzionerebbero i programmi proposti?

Conti di assistenza locativa di emergenza:verrebbero attivati ​​automaticamente quando il tasso di disoccupazione aumenta di 0,5 punti percentuali al di sopra del minimo degli ultimi 12 mesi. Sebbene tale livello si sia dimostrato "fortemente predittivo di successive difficoltà a livello macroeconomico, " potrebbe non catturare sufficientemente i livelli di disoccupazione locali, hanno affermato gli autori. Hanno consigliato ai responsabili delle politiche di prendere in considerazione l'innalzamento selettivo di tale soglia a 0,75 punti percentuali e di cercare "dati granulari sulla disoccupazione di alta qualità e ad alta frequenza" per determinare i trigger automatici.

Il piano prevede che l'Agenzia delle Entrate crei automaticamente conti di assistenza alla locazione per chi ha un reddito inferiore all'80% del reddito mediano di zona, o AMI. L'inquilino controllerà l'importo e la tempistica dei pagamenti, dopodiché l'IRS avrebbe inviato un assegno al proprietario.

Le famiglie non dovrebbero fornire un motivo per prelevare dal conto. Questa caratteristica "fornirebbe una maggiore semplicità amministrativa e garantirebbe che le famiglie vulnerabili possano ricevere assistenza immediata prima che i loro problemi finanziari si aggravino". Un incentivo al risparmio nel programma mirerebbe a scoraggiare gli inquilini dal prelevare in modo aggressivo l'intero conto non correlato a un'esigenza urgente.

Programma di stabilizzazione automatica della proprietà della casa:l'idoneità coprirebbe tutti i mutui per i mutuatari a reddito basso e moderato con redditi familiari inferiori al 100% dell'AMI all'origine o prima che si trovino in difficoltà economiche. Si baserebbe sugli aiuti abitativi legati al COVID e sui programmi precedenti per superare limiti come la mancanza di universalità e linee guida standardizzate, e la necessità di una partecipazione attiva sia da parte di mutuanti che di mutuatari. Il progetto del programma affronterebbe queste carenze con la sua caratteristica di un periodo di tolleranza automatica di tre mesi per i mutui idonei "in risposta a un evento scatenante di elevata disoccupazione locale".

Programma di scambio permanente del credito d'imposta:qui, la proposta è di rendere automatico e permanente il programma di scambio di crediti d'imposta per gli alloggi a basso reddito; il programma è stato attuato attraverso l'American Recovery and Reinvestment Act (ARRA) del 2009. Ciò consentirebbe agli stati e ad altre agenzie di scambiare fino alla metà dei crediti d'imposta assegnati, fino al 40% nel programma ARRA.

La proposta affronta anche il lato del debito del mercato, dal momento che gli sviluppatori hanno bisogno sia del sostegno di equità che di prestiti a prezzi ragionevoli per produrre alloggi a affitti convenienti. Il piano è quello di aumentare automaticamente i limiti sugli acquisti di Fannie Mae e Freddie Mac a prezzi accessibili, prestiti multifamiliari durante i periodi di recessione "quando il resto del settore immobiliare commerciale riduce l'attività di prestito".

Al fine di massimizzare l'anticiclicità di tali strumenti politici automatici, gli autori hanno proposto di legare la loro attivazione all'aumento della disoccupazione locale.

Soppesare i rischi

Di sicuro, le proposte non sono proiettili d'argento e gli autori del documento hanno sollevato diverse domande intorno a loro. Primo, hanno deliberato su quanto potesse essere costosa la loro proposta sui conti di affitto. Hanno notato che la proposta richiederebbe "un grande esborso anticipato perché i conti [di affitto] vengono creati per ogni famiglia ammissibile prima che possa avere bisogno di assistenza".

L'American Housing Survey del 2017 ha stimato che 27 milioni di famiglie in affitto negli Stati Uniti hanno guadagnato meno dell'80% dell'AMI. Limitare l'incentivo ai 21 milioni di famiglie che stanno già ricevendo assistenza federale per l'affitto significherebbe un costo decennale di 141 miliardi di dollari; abbassare la soglia al 50% dell'AMI ridurrebbe tale costo a 88 miliardi di dollari. Gli autori hanno risolto la questione indicando il guadagno netto:"Sebbene questa spesa sia significativa, anche i costi sociali associati all'instabilità abitativa acuta sono considerevoli, il che significa che è probabile che il costo netto dell'intervento sia molto più basso".

A differenza dell'assicurazione contro la disoccupazione, che è un trasferimento diretto di fondi, sarebbe utile destinare l'assistenza locativa alle famiglie come "un fondo di risparmio per i giorni di pioggia per tenerle in un alloggio sicuro" durante i periodi di difficoltà, disse Chiavi. Un estremo sarebbe rendere quei fondi completamente a mani libere da parte dell'inquilino e mantenere il conto dell'affitto altrove, ma sarebbe poi difficile accedervi, Egli ha detto. "Una delle lezioni che abbiamo imparato dalla crisi del COVID è che rendere il sostegno alla casa più automatico e ridurre le barriere all'accesso può fare una grande differenza".

Prossimo, hanno chiesto se quattro mesi di sussidio per l'affitto sarebbero stati sufficienti per prevenire "un'instabilità acuta degli alloggi per un numero consistente di affittuari a basso reddito". Hanno citato una ricerca che ha dimostrato che il tipico sfratto in un tribunale per combattere un inquilino deve circa due mesi di affitto arretrato. Altre ricerche hanno mostrato che anche uno o due mesi di assistenza locativa di emergenza possono essere efficaci nella prevenzione dei senzatetto.

Un altro rischio è che i conti di affitto non siano ben mirati, e che alcuni di questi fondi potrebbero andare a persone che "non ne hanno bisogno tanto quanto altre persone, " ha detto Keys. "Ecco perché stiamo proponendo una soglia di reddito familiare".

Gli autori hanno anche esplorato il potenziale di abuso:le famiglie esauriranno immediatamente i loro conti per costruire i loro risparmi in contanti? Hanno elencato tre motivi per cui è improbabile che sia un evento comune. Primo, i conti avranno un tasso di rendimento competitivo sui fondi non utilizzati, che incoraggerà le famiglie a mantenere i fondi non spesi a meno che non si trovino di fronte a un bisogno urgente. Secondo, hanno citato "prove convincenti" che le famiglie a basso reddito non trattano i benefici in natura come fungibili con il denaro. Terzo, poiché il pagamento deve essere effettuato mensilmente dall'inquilino, il programma avrà un'impostazione predefinita implicita di non effettuare pagamenti.

Detto ciò, "alcune famiglie potrebbero concordare il pagamento anticipato con i loro proprietari e accumulare risparmi in contanti dal reindirizzamento della spesa per l'affitto, " hanno scritto. "[Tuttavia], queste famiglie potrebbero ancora accumulare risparmi, però, e quei risparmi potrebbero essere utilizzati per prevenire la futura instabilità abitativa".

Il programma di credito d'imposta permanente proposto potrebbe potenzialmente spiazzare gli investitori privati, secondo Keys. "Se permetti al governo di scambiare questi crediti d'imposta con sussidi, a seconda del prezzo che imposti, che possono spiazzare la capacità del settore privato di acquistare questi crediti d'imposta, " ha detto. "E quindi deve essere progettato con un po' di attenzione."

Mentre la domanda da parte delle imprese per tali crediti d'imposta oscillerà tra periodi positivi e negativi per l'economia, il governo potrebbe aiutare a compensare i cali della domanda intervenendo come acquirente a un prezzo "fiscalmente neutro". Ma qui c'è un rischio. "La trappola è, se il prezzo è stato impostato in modo errato, allora tutti i crediti d'imposta sarebbero raccolti dal governo e le imprese del settore privato non avrebbero più la possibilità di usarli per compensare le loro imposte, "ha detto Keys. "Ciò potrebbe smorzare l'interesse generale o la domanda per questi tipi di crediti d'imposta, che finanziano una quantità significativa di conservazione e produzione di alloggi a basso reddito".

Perché la carta

Keys ha spiegato perché lui e i suoi autori hanno deciso di fare lo studio per il loro articolo. "Con tutti questi programmi la domanda è:stai prendendo di mira le persone giuste? Le persone giuste ricevono i benefici di cui hanno bisogno al momento giusto? Veniamo a questo da una riflessione sul fatto che l'assistenza abitativa raramente è mirata al momento giusto, e spesso non è rivolto alle persone giuste, " ha osservato.

"Mantenere le persone in posizione quando hanno subito uno shock di reddito sarà auto-rafforzante in un sacco di dimensioni, " ha detto Keys. "Poter stare nello stesso posto significa che sarai in grado di continuare a cercare lavoro nello stesso posto. Ciò significa che i tuoi figli non verranno tirati fuori dalla scuola mentre ti muovi cercando di trovare un altro posto dove vivere." Ci sono "abbastanza effetti a catena" nel ridisegnare i programmi per renderli anticiclici, e attivarli automaticamente in risposta a trigger predefiniti e con flessibilità, Ha aggiunto.